【案件概况】
　　2011年4月2日，被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向张某购买上述房屋，房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》，该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币（以下币种均为人民币）2万元，但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付中介服务费2万元整；2、诉讼费由被告承担。
　　原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策，并口头询问被告有无购房资格，被告告知其在上海工作且有公积金，有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，因此没有购房资格，被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
　　【法院判决】
　　被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
　　【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为，法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一，房产中介在什么样的情况下可以主张中介费？按照《合同法》相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》，而且也具备了房地产买卖合同的主要条款，应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外，如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费，一般因按照约定优先处理。
　　第二，限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言，其提供的房源信息应当真实，本案系争房屋权属清晰，是可以交易的，能否交易成功，取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，非中介所应尽的义务，而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见，法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然，杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项（如房产政策等）如实报告义务，而且应提供相关告知证据，以防止纠纷产生。
第三，中介费与房产中介的工作量是否挂钩？司法实践中，中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的，并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后，就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务，才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
　　【法规政策】
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布，该通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

江苏省南京市人民政府


南京市档案管理办法
　
１９９７年１月２３日　南京市人民政府令第６１号



第一章　总则





　　第一条　为了加强档案管理，有效地保护和利用档案，为本市经济建设和社会发展服务，根据《中华人民共和国档案法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称的档案，是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。


　　第三条　本市各级机关、团体、企业事业单位和个人必须遵守本办法，国家和省另有规定的除外。


　　第四条　本市各级人民政府领导本行政区域的档案事业，应当把档案事业的建设列入本地区国民经济和社会发展计划，根据档案事业发展的需要，保证档案机构、人员编制和经费的落实。
　　机关、团体、企业事业单位和其他组织应当加强对档案工作的领导和管理，为档案工作提供必须的条件，保障档案工作正常开展。


　　第五条　档案工作应当遵循统一领导、分级管理，维护档案的完整、准确与安全，便于社会利用和保守国家秘密的原则。

第二章　档案机构





　　第六条　南京市档案局是本市档案事业的行政主管部门，负责本办法的实施，对本市的档案事业依法实行统筹规划、组织协调，统一制度、监督和指导。
　　区、县档案局负责本辖区内的档案工作，业务上受市档案局的监督和指导。
　　乡镇人民政府应当指定人员负责保管本机关的档案，并对所属单位档案工作实行监督和指导。


　　第七条　机关、团体、企业事业单位和其他组织的档案机构负责管理本组织的档案，指导文书部门和业务部门文件材料的收集、立卷和归档工作，并对所属单位的档案工作实行监督和指导。
　　机关、团体、企业事业单位和其他组织应当配备档案工作人员，并保持其相对稳定。


　　第八条　市和区、县其他行政部门应当按照各自的管辖范围，负责本系统的档案工作，业务上受同级档案行政管理部门的监督和指导。


　　第九条　地方各类档案馆包括具有公共性质的综合档案馆、专门档案馆和部门档案馆。
　　综合档案馆是按行政区域设置的，负责征集、接收、整理、永久保管各行政区域范围内的档案，并向社会提供利用的机构。
　　专门档案馆是收集和保管各类专门领域或者特殊载体的档案，并向社会提供利用的机构。
　　部门档案馆是收集和长期保管本部门及其所属单位形成的档案，并在一定范围内提供利用的机构。


　　第十条　档案工作人员应当取得岗位资格证书，忠于职守，遵守纪律，具备专业知识。

第三章　档案管理





　　第十一条　机关、团体、企业事业单位和其他组织及其工作人员在职务活动中形成的材料，由文书部门或者业务部门收集齐全并立卷，定期交档案机构集中管理。
　　档案行政管理部门规定应当归档的材料，不得拒绝归档或据为己有。


　　第十二条　涉及行政区划变动，机关、团体、企业事业单位或其他组织的建立、变更和撤销，重点建设工程和重大科学技术研究项目的批准，以及市或区、具有重大影响的活动，有关部门应当按照规定期限向市或者区、县档案行政管理部门通报情况。


　　第十三条　机关、团体、企业事业单位和其他组织的建设工程、技术改造、科学技术研究等项目的验收、鉴定，应吸收本单位的档案机构参加并负责对项目档案进行检查验收。
　　市或市以上的重点建设项目、重大科学技术研究项目的验收或鉴定，验收委员会或验收组应有档案行政管理部门代表。其项目档案的验收工作由市档案行政管理部门组织实施，项目的主管部门和按照规定有接收项目档案任务的档案馆参加。
　　未经档案验收或者档案验收不合格的项目不得进行项目竣工验收，不得申报成果。


　　第十四条　国家机关、国有企业事业组织和国家所有的其他组织的档案归国家所有，列入国有资产管理的范围。
　　非国家所有的组织的档案归该组织所有，国家和省另有规定的除外。
　　个人在非职务活动中形成的档案或者以继承、受赠等合法方式获得的档案归个人所有。


　　第十五条　综合档案馆收集档案范围的规定，由市档案行政管理部门制订并公布实施。
　　专门档案馆和部门档案馆收集档案范围的规定，应当根据国家有关规定，由市专业主管部门制订，经市档案行政管理部门审核同意后实施。


　　第十六条　机关、团体、企业事业单位和其他组织必须按照下列规定，向有关档案馆移交档案：
　　（一）机关、团体被列入收集范围的企业、事业单位形成的属永久、长期保存的档案在本单位保管满十年的，向同级档案馆移交；专业性较强的或者需要延长档案移交期限的，经同级档案行政管理部门同意，可适当延迟移交期限；
　　（二）已撤销单位的档案，或者由于保管条件恶劣，可能导致档案严重损毁的，可以提前向档案馆移交；
　　（三）被兼并企业的档案，应在被兼并时向其上级行政主管部门或同级档案馆移交；
　　（四）建国前的档案，应按规定向相应的档案馆移交。
　　向档案馆移交档案时，应连同案卷目录及其他检索工具、参考资料一并移交。


　　第十七条　档案馆和其他档案机构应当建立健全档案管理制度，配置适宜保管档案的库房和设施，采用现代化先进的技术设备，确保档案管理的有效进行，防止档案破损、褪色、霉变和散失。
　　禁止擅自销毁档案。


　　第十八条　非国家组织所有的和个人所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，档案所有者应当妥善保管。对于保管条件恶劣或者其他原因被认为可能导致档案严重损毁和不安全的，档案行政管理部门有权采取代为保管、收购或征购措施。
　　前款所列档案，档案所有者可以向国家档案馆寄存或者出卖；向国家档案馆以外的任何单位或者个人出卖的，应当按照有关规定由县级以上人民政府档案行政管理部门批准。严禁倒卖牟利，严禁出卖或者赠送给外国人。


　　第十九条　鼓励其他组织和个人向综合档案馆捐赠、寄存其所有的档案。


　　第二十条　国家所有的档案，任何组织和个人不得擅自赠送、交换、出卖。需要向国内外组织或者个人赠送、交换、出卖档案复制件的，必须经有关部门同意，报市档案行政管理部门审查批准。
　　赠送、交换、出卖国家所有的档案及其复制件，必须遵守国家保密规定，不得损害国家、集体或者公民的利益。


　　第二十一条　机关、团体、企业事业单位、其他组织和个人需要携带、运输、邮寄档案或者其复制件出境的，必须经有关部门同意，报市档案行政管理部门批准。

第四章　档案的利用和公布





　　第二十二条　档案馆保管的档案，应当按照国家规定，分期分批向社会开放。


　　第二十三条　机关、团体、企业事业单位、其他组织和个人凭介绍信、身份证等合示证明，可以利用已经开放的档案。
　　外国组织和个人到档案馆利用已经开放的档案，应当经市有关部门和有关档案馆审查同意。


　　第二十四条　机关、团体、企业事业单位、其他组织和个人利用档案馆未开放的档案或其他组织保管的档案，应当经有关档案馆或有关组织同意，并应当遵守国家保密规定，不得擅自抄录、复制或者泄露档案的内容。


　　第二十五条　寄存在档案馆的档案归寄存者所有。寄存者可以随时利用。档案馆如需向社会提供利用，应当征得寄存者同意。


　　第二十六条　利用档案时，任何人不得涂改、伪造、损毁和丢失档案。


　　第二十七条　档案馆和其他档案机构提供处用重要的、珍贵档案，应当用复制件或缩微品代替原件。有档案收藏单位及其法定代表人印章或签名的档案复制件，具有与档案原件同等效力。


　　第二十八条　档案馆和其他档案机构应当加强对档案的研究整理，为利用者提供服务。


　　第二十九条　档案馆提供档案利用应当按照规定收取费用。
　　组织和个人利用其所移交、捐赠的档案，档案馆应当无偿和优先提供。


　　第三十条　向社会公布档案，可以通过报纸、刊物、图书、电台、电视台等媒介，采用展览、陈列、宣读、播放、刊印和史料汇编等形式。


　　第三十一条　档案馆保管的档案，由档案馆公布。
　　机关、团体、企业事业单位保管的档案，由其保管者公布，重要的档案应当经其主管部门和所在行政区域范围内的档案行政管理部门批准后公布。
　　非国家所有的组织和个人的档案，由档案所有者公布。向社会公布档案，应当遵守国家保密规定，不得损害国家、集体或者其他公民的利益。任何单位、组织和个人都不得擅自公布不属于自己所有的档案。


　　第三十二条　档案利用者在著述中引用档案部门向社会开放的档案，应当符合国家的有关规定，并在出版物上说明。

第五章　奖励与处罚





　　第三十三条　有下列情形之一的，由各级人民政府、各级档案行政管理部门和所在单位予以奖励：
　　（一）模范执行有关档案管理的法律、法规、规章和方针、政策，成绩显著的；
　　（二）在档案收集、整理、保管和提供利用工作中成绩显著的；
　　（三）对档案的保护和在档案现代化管理工作中成绩显著的；
　　（四）对档案学研究做出重要贡献的；
　　（五）向国家捐赠重要、珍贵档案资料的。


　　第三十四条　有下列行为之一的，由档案行政管理部门给予警告，并责令其限期改正：
　　（一）擅自设置专业档案馆和部门档案馆的；
　　（二）未按规定建立档案和档案工作的；
　　（三）档案保管不符合规定，危及档案安全的；
　　（四）因管理不善，造成档案霉变、破损及散失的；
　　（五）未按规定向档案馆移交档案的；
　　（六）在公务活动中形成并应归档的文件、资料，未按规定向本单位档案机构移交档案的；
　　（七）科研成果、产品开发、建设工程或其他重大技术项目进行鉴定、竣工验收时，未按规定验收档案的。


　　第三十五条　有下列行为之一的，由档案行政管理部门给予警告，并处以一千元以下罚款；造成损失的，责令赔偿损失：
　　（一）损毁、丢失属于国家所有的档案的；
　　（二）擅自提供、抄录、公布、销毁属于国家所有的档案的；
　　（三）涂改、伪造档案的。


　　第三十六条　有下列行为之一的，由档案行政管理部门追回档案，并处以警告、一万元以下的罚款；有违法所得的，由工商行政管理部门没收非法所得：
　　（一）赠送、交换、出售国家所有的档案或者擅自赠送、交换、出售其复制件的；
　　（二）擅自将非国家所有的档案或者其复制件向外国组织或者个人赠送、交换、出售的。


　　第三十七条　对违反本办法第三十四条、第三十五条、第三十六条规定的，由档案行政管理部门、有关主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第三十八条　擅自携带、运输、邮寄档案或者其复制件出境的，由海关按照《中华人民共和国海关法》的有关规定给予处罚。依法没收的档案应当移交市档案行政管理部门。


　　第三十九条　当事人对档案行政管理部门的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
　　当事人逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，市或者区、县档案行政管理部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。


　　第四十条　档案行政管理人员进行执法监督检查时，应当出示行政执法证件。
　　妨碍档案行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第四十一条　档案行政管理人员徇私舞弊、索贿受贿、玩忽职守的，由所在的档案行政管理部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第四十二条　本办法由南京市档案局负责解释。


　　第四十三条　本办法自发布之日起施行。