上海市人民政府


上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法（修正）
上海市人民政府


（1987年6月17日上海市人民政府发布根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 2001年1月9日发布的上海市人民政府令第95号将本文废止）


第一条 为了加强本市私有居住房屋租赁的管理，维护租赁双方的合法权益，建立正常的租赁秩序，根据国务院《城市私有房屋管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区、郊县城镇私有居住房屋租赁的管理。
第三条 出租私有居住房屋，必须是出租人自住有余的房屋，产权必须明确。
私有房屋的出租人，必须是房屋所有人。共有房屋的出租人，须提交共有人同意出租的证明书或者委托书。代理人代理出租，应当具有房屋所有人委托的证件。房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《中华人民共和国继承法》的规定，办妥房产继承过户手续后，方可出租私有房屋。

第四条 租赁私有居住房屋，须由出租人与承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务。租赁合同应当载明房屋座落地点、建筑结构、附属设备、租赁部位与面积、租赁用途、租赁年限、房租金额、交付方法、维修责任等。
租赁私有居住房屋，须由租赁双方填写《上海市私有居住房屋租赁登记表》，并连同租赁合同报房屋所在地的区、县房管机关审核，并报税务机关备案。
房管机关审核租赁合同，可以按月租金10％收取手续费，手续费低于3元的，按3元收取。
第五条 机关、团体、部队、企事业单位因特殊需要承租私有房屋作为居住使用的，须经房屋所在地的区、县房管机关批准。
凡私有房屋出租给外国或者港澳地区驻本市机构使用的，须事先经市房管机关批准，并由市房管机关指定的部门办理代理租赁。任何人不得直接将私有房屋出租给外国或者港澳地区驻本市机构。
第六条 私有居住房屋的租赁合同发生变更、终止，或者产权发生转移时，出租人应当在行为发生之日起30天内向房管机关、税务机关办理变更登记、重新登记或注销登记手续。逾期不申报或者申报不实的，由税务机关按税收征收管理法律、法规的规定处理。
第七条 在本市房屋租金标准统一前，新建立租赁关系的租赁双方可以参照《上海市私有居住房屋月租金暂行单价》协商议定房屋租金。
私有居住房屋的租金，可以按暂行单价的标准适当浮动。其中，钢筋混凝土、混一、砖一结构房屋的浮动幅度不得超过30％；混二、砖二结构的浮动幅度不得超过40％；砖三、简屋结构房屋的浮动幅度不得超过50％。
本办法实施前已由租赁双方议定的租金，高于暂行单价的，可以由双方协商降低；低于暂行单价的，可以由双方协商在暂行单价的范围内适当调整，但每年的调整幅度不得超过调整前租金的50％。
第八条 租赁双方应当信守租赁合同，履行各自的权利义务。
承租人应当按期交付房租，对承租的房屋设备等负有爱护、保管的责任。未经出租人同意，不得擅自拆建房屋设备或者改变用途。因承租人保护不善，使用不当，乱拆乱搭，以及其他过失造成房屋损坏的，应当负责修复或者赔偿。
出租人对房屋建筑及其设备，应当及时检查修缮，保障承租人的居住安全。
因出租人不及时修缮而发生房屋损坏、倒塌，致使承租人遭受损失的，出租人应当赔偿损失。
第九条 承租人有正当理由需要与他人交换住房时，须事先征得出租人的书面同意，出租人对承租人调近工作单位、调换居住环境等合理要求应当予以支持。交换住房不得造成人为的居住困难，更不得从中牟利。
有关单位对承租人另配住房，要求保留使用权另配新住户的，应当事先征得出租人的书面同意；出租人如居住不困难，应当支持配房单位的合理要求。
交换房屋或者另配新住户后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。
第十条 房屋租赁期满，租赁双方可以协商继续租赁或者终止租赁。出租人因居住困难等原因，需要收回部分或者全部房屋自用时，承租人应当积极设法另找住房，将房屋退还出租人。承租人的所在单位分配住房时，应当优先安排承租人。如承租人确实一时无法找到房屋，出租人应当
酌情延长租赁期限。在承租人未找到房屋前，出租人不得强行逼迁。
第十一条 因国家建设、城市改造而临时过渡的被拆迁户（包括被拆迁单位）租赁私有房屋期满，而拆迁单位未能及时安置的，出租人应当允许延长租赁期限。
第十二条 承租人有下列行为之一的，出租人有权依法解除租赁合同，收回房屋：
（一）承租人擅自将承租房屋转租、转让、转借，或者无正当理由闲置不用连续半年以上的；
（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）承租人无故累积6个月不交付租金的；
（四）承租人擅自在承租的房屋内搭建或者改变房屋用途而拒不恢复原状的。
第十三条 私有居住房屋的租赁双方发生纠纷，可以由房屋所在地的房管所会同有关单位调解；调解不成的，租赁双方的任何一方可以向人民法院起诉。
第十四条 本办法的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第十五条 本办法自1987年7月1日起施行。



1987年6月17日
BOT特许协议争端法律解决商法适用之个人观点

周鸿君

【摘要】：BOT模式已经在我国施用多年，并将在我国相关方面的经济建设上扮演着越来越为重要的角色，因此笔者认为其必然地要成为我国相关领域的研究重点之一，故本文笔者亦想在此提出自己个人观点。BOT协议是由一系列相关的协议、合同所共同组成，其中以BOT特许协议为主要协议，因此，一直以来人们探讨的有关于BOT的内容也基本都以探讨BOT特许协议为主。本文笔者正是探讨BOT特许协议争端法律解决商法适用之个人观点。

【关键词】：商法、BOT特许协议、争端、法律适用

【正文】：
一、商法的定义、特征、调整范围及其与公法的主要区别
在探讨BOT特许协议的相关问题之前，我们先结合相关理论来看看什么是商法，商法具有哪些特征，它的调整范围有哪些，以及它与行政法等公法有什么主要区别。
商法，又称为商事法，是指以商事关系为调整对象的法律规范的总称。调整商事关系，实际上就是调整基于商事关系产生的权利和义务。所谓商事关系，大体上说，就是一定社会中通过市场经营活动而形成的社会关系。它主要包括两部分，一是商事组织关系，二是商事交易关系。商事组织就是人们为从事商品生产和交换而结成的经济实体。商事交易就是商事组织以及其他人在市场领域从事的各种经营活动。而我们通常所说的商行为则是指适用商事法律规范的营利行为。
商法的原则主要有：1、强化企业组织原则（提高企业素质、完善企业结构）；2、提高经济效率原则（产权的保护、信用的维护、交易的便捷）；3、维护交易公平原则（平等原则、诚实信用原则、强行主义）；4、保障交易安全（公示原则、外观法则、严格责任、对善意买受人的保护）。
至于商法与公法的主要区别则非常清楚。商法本质上属于私法的范畴，十分重视主体平等和当事人意思自治，所以有别于以国家意志和政府职能为主导的经济法。但是，也不能忽视商法与经济法的联系。这主要表现在某些情况下国家意志和政府职能对商事关系的调整作用，以及体现这种作用的制度和规则进入商法。经济法是公法，体现国家的主动干预。商法是商事主体之间追求利润的活动，主要是商事主体自己的意思表示起作用，是私法。但是，作为国家对外没有这么表示，在教学和研究领域是可以这么说的。公法就是国家以国家的意志为核心，就是命令与服从的关系，没有讨价还价的余地。这是公法的特征。私法，就是平等协商的关系，当事人可以讨价还价的。行政法就是公法，你不能讨价还价，比如处罚措施，我们商量一下，给我们什么处罚。这就是公法的内容。因此，商法和经济法的关系就是如此。

二、BOT特许协议的争端及它们的特点。
BOT协议是由一系列相关的协议、合同所共同组成，其中以BOT特许协议为主要协议，因此，一直以来人们探讨的有关于BOT的内容也基本都以探讨BOT特许协议为主。
与具有平等法律地位的国家、国际组织之间的争端或私人之间的合同争议相比，结合相关专家学者的论述，笔者较为同意，BOT特许协议争端主要具有以下几个特点：
、争端主体。与国家之间、国际组织之间的争端或私人之间的合同争议不同, BOT 特许协议争端主体双方的法律地位是有差别的。国家是国际公法上的主体,而个人或法人则是被视为私法上的主体。如何处理这种具有不同法律地位的主体之间的争端,就会遇到许多独特而复杂的问题。（1）
、争端客体。BOT 特许协议争端一方面会涉及到投资者在东道国境内的财产权或契约权利、外汇自由汇出等权利；另一方面也涉及到东道国对本国境内的BOT 项目的管理权，有时还涉及到对自然资源的主权权利和公共利益，同时还可能涉及到东道国保护外国投资者的国际义务。由此可见BOT 特许协议争端所涉及的问题范围广泛，且通常关系到双方的重大甚至根本利益,显然不同于一般的经济贸易争议。（2）
、争端引起的国际争端。BOT 特许协议争端虽然通常发生在东道国和外国私人投资者之间，但常常把外国私人投资者的母国政府卷入其中。外国私人投资者的母国往往会借口行使外交保护权而介入争端,对东道国政府进行外交干预，乃至实行单方面经济制裁，使私人同国家间的投资争端上升为国家之间的争端,引起国家间的冲突，使BOT 特许协议争端政治化、复杂化。（3）

二、BOT特许协议争端法律解决商法适用之个人观点
、从争端的主体上看，笔者认为，在东道国与投资方签订BOT特许协议时应是以一种类似于、而且在法律上应当看作是一般法人（所不同的是，东道国政府经营的是一个国家）的身份进行的，因此，当时东道国与投资方是两个平等的法人之间的经济行为。适用法律，就应当有在法律事实发生时各方主体所具有的法律身份及双方间发生的法律关系。而不是以事后的“事实分析”去否认相关协议签订时各方的事实身份以及法律的明文规定，这同时是对法律的一种尊重，是法治的必然要求。
很显然地，在BOT特许协议的签订过程及其目的看来，协议签订双方之间的关系在协议签订当时正是一种一定社会中通过市场经营活动而形成的社会关系。这就是一种商事关系。对于外国私人投资者的商主体身份，相信没人是质疑的，首先他们的企业本身就是商主体的一种。其次，如果投资方是多个企业或企业与私人联合组成投资主体的商事组织行为也是可以确定投资方在签订BOT特许协议时的商主体身份的，这几乎是毋庸质疑的。
至于东道国政府，笔者认为，东道国政府引用BOT模式建设相关项目正是为了充分利用外资来减轻自己相关财政支出的压力，在BOT模式的运行过程中很大程度上是从相关建设成本方面去考虑的。笔者认为，从某种程度上，可以视东道国政府这种利用BOT模式的行为是一种商事交易行为。作为商事交易行为实施者，在商事交易的过程当然地得扮演商主体的角色，而不论其在其他时候是以何种角色出现。
所以，笔者得出的个人观点是，适用商事法律去解决BOT特许协议上的争端是BOT法律适用应有的最根本的途径。
、从争端的客体上看，笔者认为，由于政府既是一个与外商地位平等的合作伙伴，又是一个政府特许权利先行获得者、承受者和具体实施的监督者，即其具有双重身份。权利的获得总伴随着义务的承担，因此，东道国政府在获得上述第二种身份的同时，就同时地承担了保护国家利益的义务。由于BOT都涉及到在BOT特许协议签订时所无法估计到的事情的发生，从而影响到东道国使用者的利益，有时甚至直接涉及、影响到东道国的国家利益（如战争等特别时期），这时，东道国政府就必然地得权衡本国的国情和投资方利益两个方面，对其行使价格决定权以及相应的管理监督权，由此又影响到了投资方的利益的实现。这也是投资方在签订BOT特许协议时最为关心和担心的问题。
对于当东道国政府对投资方的相关投资建设的项目在协议经营期限行使价格决定权以、管理监督权等行政干涉时，投资方应如何得到法律的保护问题也是历来关于BOT法律适用问题争议最大的一点。笔者认为，出现上述情况时的法律适用问题其实主要是适用商事法律，还是适用行政法的问题。从第一点的分析中，笔者已经很明确地表明了自己的个人主张：适用两个平等的法人之间的法律去解决BOT特许协议上的争端是BOT法律适用应有的最根本的途径，即主张以相关的商事法律为解决的最根本的途径。这是BOT争议法律解决的基础。在这个基础上，当出现上述特殊情况时，笔者认为，应适用“情势变更”原则，允许东道国政府在“以保护国家、公众利益为唯一前提下、”“在合理范围内”、“与经营方协商后”作出“必要的”相关政策的调整，而此时，经营方有义务配合东道国政府的合理的行政决策。在这种情况下的相应的争议可适用行政法律，否则应坚持适用商事法律（比如东道国政府违反上述几点强调的前提作出的行政决策，并较大地影响到了经营方的利益时）。
、从争端引起的国际争端看，由于这涉及两个或更多国家间的利益问题，所以相关的问题也也BOT法律适用的一个热点研究问题。笔者认为要很好地看这个问题，就首先得看什么是国际法及国际法的主体有哪些。
国际法是指适用主权国家之间以及其他具有国际人格的实体之间的法律规则的总体。笔者认为，现今的跨国公司已经得到了很大的发展，它们的企业力量都很强大，有的甚至富可敌国，而且随着时间的推移，数量也已极其可观，已成为一种商事效中的主要力量之一。故笔者认为，为了维护这些日渐在世界经济交流与发展中起到极其重要作用的企业，及促进世界经济更好的发展，我们应当赋予跨国组织以国际法主体的资格。因此，笔者认为，如果BOT签订中的投资方是外国投资者，则应当认定为具备国际人格的法律主体，这是由他们的投资力量等方面决定的（一般来说，能参与到一个国家的BOT项目中的投资方都具有资金力量雄厚的共同点）
由此，本文笔者认为，当东道国和外国私人投资者之间发生BOT 特许协议争端时，应当适用以国际相关的商事法律约定为主，迟可能地避免出现外国私人投资者的母国借口行使外交保护权而介入争端,对东道国政府进行外交干预，乃至实行单方面经济制裁，使私人同国家间的投资争端上升为国家之间的争端,引起国家间的冲突，使BOT 特许协议争端政治化、复杂化的问题的出现。而最明智的做法莫过于直接在BOT协议书中约定相关情况的处理方式，最保障的做法则是在东道国的法律中明确相关争端的法律适用。


【注释】：
（1）、姚梅镇：《国际经济法概论》修订版[M]，武汉:武汉大学出版社，1999. 第710页
（2）、翁国民 毛骁骁：《论BOT特许协议争端的解决途径》
（3）、同（2）