公交车上，美女乘客大声叫我“法官”！

钟建林

忙里偷闲中，记起了一次我在公交车上的有趣经历。
话说2008年初春的一个星期天上午，阳光明媚，和风拂面。在春季多雨的长沙，那可算是难得的好天气了!于是大家都出得门来放风透气，街上人来人往，好不热闹。
我也跟着赶趟儿，乘上一辆公交车前往市中心购物。
公交车上人倒不是很拥挤，但也没有座位了，我只能站着。
刚刚站稳抓好扶手，耳朵里就传来一声清脆悦耳的女声：“钟法官”!
“是叫我吗？我姓钟，而且是从事许多法官都觉得苦不堪言的民事法官职业。但长沙的钟法官应该不只我一个，应该不会这么凑巧吧？”我如是思忖着，因而没有转头四望，更没有答话。
清脆悦耳的女声再次响起：“钟法官，您也进城吗？做么子去咯？”典型的长沙方言！
接下来还是没有听到车上有人答话，看来车上只有我一个是钟法官了，那位女乘客应该是对我说话了。于是我循声转头望去。
原来是一个美女乘客坐在前方座位上，正满面春风地朝我挥着手哩！
这又是谁呢？我用因长期用电脑打判决书而变得高度近视的眼睛打量着眼前这位美女乘客。但三五秒钟过去，依然想不起来她是谁：不是亲戚，不是同学，不是熟人，更不是朋友！
正疑惑间，美女乘客说话了：“钟法官，您不认得我啦？我是XXX，我们那次一起到XXX劳教所开庭了的啊？”
“劳教所？开庭？”我赶紧从脑海中搜索整理这两个概念，旋即得出判断：这位美女乘客估计是一起离婚案件的原告一方当事人，因被告身在劳教所而不能到法院来开庭，所以法官只能到劳教所去开庭了。
进一步回忆，终于记起来了。原来我确实审理过一起离婚诉讼案，确实是到XXX劳教所开的庭。原告为妻子，被告为丈夫。妻子起诉要求与丈夫离婚，理由是：丈夫总是不顾妻子、孩子和家庭，小偷小摸恶习不改，三番五次被治安劳教，妻子不得不一边要打临工辛苦挣钱，一边还要抚养小孩、赡养老人，休息之余则只能独守空房，还时不时地接到通知要给身在劳教所学习的丈夫送去生活用品和零花钱，这样的日子实在过得辛苦！不离婚的话，这样的日子何时是个尽头？
记得开庭的那天是2007年冬天的一个上午。不知为什么，那天天气奇冷，手指冻得有点不听使唤以至于笔都拿不稳了，脚则冻得需要不时地跺几下才能稍微暖和一些。
开庭时，作为被告的丈夫一开始就表示自己正在劳教所学习，还要两年才能出去，现在是没有人身自由；原告在这个时候起诉离婚，真的是不顾被告的感受，也不够义气，因而不同意原告的离婚要求。丈夫还说今后在劳教所的两年里，每个月都需要几百元的零花开销，要是离婚了谁来管？一包“白沙”烟还要五块钱一包呢！
原告则态度明确，认为被告屡教不改，害得做妻子的老是要给劳教所里的丈夫送钱送物，在众人面前抬不起头，这样的日子没法过了，因而坚决要求离婚。
双方的意见呈现出“针尖对麦芒”的架势！
审理离婚案件，不管怎样都不要放弃调解的努力，而且要利用一切可能的因素，抓住一切可能的机会，争取调解成功，“案结事了”！
“背对背”调解中，我劝被告换位思考，考虑因为有了你这样的丈夫而做妻子的原告实在不易。劝原告体谅被告目前尚处于劳教中，也确实需要生活开销，看在往日夫妻情义的份上，虽然离婚了，但在被告剩余的劳教期间不妨继续按月给付被告生活费，这样肯定有利于被告安心劳教，早日改邪归正，回归社会，也算给社会做一件好事。
此后经过来回反复几轮调解，双方当事人均接受了我提出的调解参考方案：一、双方自愿离婚；二、小孩由原告直接抚养；三、离婚后的被告剩余劳教期间，原告每月给付被告500元生活费，按月打至被告的银行账号上。
记得双方签订调解协议时，时针即将指向中午12点。负责安排开庭场所并看管被告的劳教所教官当时都有点不耐烦了，多次询问：“还要开多久才能开完？”确实，一来天气实在是冷；二来他们要去食堂吃午饭了。实在是不好意思！
想到这里，记忆也变得越来越清晰了。有意思的是，印象中我作为主审法官第一次跟原告见面，清楚地记得当时原告可是愁容满面，目光呆滞，叹气声声，看上去绝对是一个四十多岁的中年妇女！
而眼前这位美女乘客，则看上去绝对未超过三十岁。她真的就是我那已经调解结案的离婚案件原告吗？
“那天真是谢谢您了，那么冷的天，钟法官！”美女乘客又说话了。
这么说来，似乎可以确信她就是原告了。
再定睛一看，这下可看清楚了，跟记忆中的原告联系上了，她确实就是原告！
“你现在还好吗？”此时此刻，我倒不知该如何问候才好了。要知道根据当时的调解协议，没有稳定收入来源的她，要每月给付前夫500元生活费，还要抚养孩子和赡养老人，她离婚后的生活肯定不容易。
“很好！你坐我这儿来吧！”她说着起身朝我让座。
我怎么会接受女士的让座呢？我坚持站着。但也很高兴了，因为想不到在公交车上碰到一位美女乘客，而这个美女乘客竟然是我曾经审理过的一起离婚诉讼案件的当事人！
在随后的交谈中，我们就俨然是一对老朋友了，话题轻松而风尚。具体内容就按本山大叔在2011年春晚上的说法“此处省略10000字”算了。
但交谈中，随着美女乘客一声又一声清脆悦耳地称呼“钟法官”，公交车里很多乘客都朝我看过来呢，弄得我怪不好意思的！
我感觉难为情的是，也不知这个社会到底是怎么了，如今我们做法官的走出去，最好不要让周围的人们知道你是一名法官。要知道，如果周围的人知道你是法官了，那眼神里面不是异样，就是复杂！
时至今日，那次公交车上邂逅一位美女乘客——我曾经审理的一起离婚案件的妻子一方当事人——已经过去两三年了，但还时常跳入我的脑海中。而所有的记忆中，印象最深的就是她那离婚前后判若两人的变化：至少从外表看上去就年轻了十来岁！
我想，如果要探究原因，最主要的应该是她通过那场普通不过的离婚诉讼，摆脱了不幸婚姻的羁绊，在精神上获得了解放和新生，因而一切都跟着好起来了。
每每想到这里，我就觉得法官的工作其实还是很有价值、很有意义的！
也正因为如此，我以我是一名共和国的基层民事法官而自豪！


作者单位：湖南省长沙市芙蓉区人民法院
通讯地址：长沙市芙蓉区嘉雨路467号。邮政编码：410016
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河南省郑州市人民政府


郑州市城市房屋租赁管理办法

政府令第68号

《郑州市城市房屋租赁管理办法》业经1998年9月11日市人民政府第七次常务会议审议通过,现予发布。　　　　　　　　　　　　　

市　长　陈义初

一九九八年九月十八日

郑州市城市房屋租赁管理办法

第一章　总　则

第一条　为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》及其他有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条　凡在市、县(市)城市规划区内从事房屋租赁活动的单位和个人,均应遵守本办法。
房产管理部门直管公有住宅和单位自管住宅房屋的租赁,不适用本办法。
第三条　本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或其他组织将其拥有所有权、经营管理权或其他合法的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人的行为。
第四条　下列行为应视为房屋租赁:
(一)只提供房屋由他人承包经营的;
(二)将房屋内的场地出租给他人使用的;
(三)将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的;
(四)以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用,只获得固定收益,不负盈亏责任的;
(五)宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质,将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。
第五条　市人民政府房产管理部门是本市市区(不含上街区)房屋租赁工作的行政主管部门,其所属的房屋租赁管理机构具体负责房屋租赁管理工作。县(市)、上街区人民政府房产管理部门负责本行政区域内的房屋租赁管理工作。
公安、工商、税务、物价、财政、土地等有关部门,应按照各自职责配合房产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条　房屋租赁应遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第二章　租赁许可与登记

第七条　房屋租赁实行许可证制度和登记备案制度。
第八条　出租房屋应向市、县(市)、上街区房产管理部门申请办理房地产租赁许可证,并提交下列证件:
(一)房屋出租申请书及申请人的身份证明;
(二)房屋所有权证、房屋使用权证或其他合法证件;
(三)出租共有房屋,提交其他共有人同意出租的书面证明;
(四)出租委托代管房屋,提交委托人授权委托书;委托人在境外的,授权委托书必须依法公证;
(五)出租已抵押房屋,提交抵押权人同意的证明;
(六)法律、法规、规章规定的其他证件。
第九条　有下列情形之一的房屋,不得出租:
(一)申请人无所有权、经营管理权和其他合法证件的;
(二)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的;
(三)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(四)房屋所有权或使用权权属有争议的;
(五)房屋严重损坏,影响居住、使用安全的;
(六)已抵押房屋未经抵押权人同意的;
(七)在依法发布房屋拆迁公告范围内的;
(八)法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第十条　房产管理部门应自接到房屋出租申请书之日起15日内,经审查和现场核验,符合本办法规定的,发给房地产租赁许可证;不符合本办法规定的,应给予书面答复。
未取得房地产租赁许可证的房屋,不得出租,不得制作、发布房屋出租广告。
第十一条　房地产租赁许可证实行年度审验。出租人应按市房产管理部门规定的期限送审。未按规定审验的,自行失效。
第十二条　房地产租赁许可证是房屋出租的合法凭证。禁止伪造、涂改、转借、转让房地产租赁许可证。房地产租赁许可证遗失的,应当向原发证机关申请补发。
第十三条　房屋租赁关系的设立、变更、终止,当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起15日内持房地产租赁许可证、租赁合同及承租人的身份证明到市、县(市)、上街区房产管理部门登记备案。
第十四条　房屋租赁登记备案时,当事人应当如实申报租赁价格,不得隐瞒。
第十五条　有下列情形之一的,不予登记:
(一)未取得房地产租赁许可证或租赁合同期限超过许可证规定期限的;
(二)改变房地产租赁许可证核定用途,影响居住、安全使用的;
(三)租赁合同隐瞒租赁价格和出租面积的;
(四)租赁合同未使用统一合同文本的;
(五)租赁合同内容违反有关法律、法规和本办法规定的。
第十六条　将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租,出租人应当按照国家、省、市有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家,由市、县(市)、上街区房产管理部门代收。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
出租房屋应当依法纳税,税款由税务部门征收,也可由房产管理部门根据税务部门委托代征。
第十七条　出租人应按规定向市、县(市)、上街区房产管理部门交纳租赁管理费。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
第十八条　出租人因客观原因不能按时缴纳有关税费的,由承租人代缴。承租人代缴的有关税费,应抵付租金。
第十九条　市、县(市)、上街区房产管理部门应会同同级物价部门,定期制定并公布房屋租赁指导性租金标准。

第三章　租赁合同

第二十条　房屋租赁,当事人须签订书面租赁合同,并使用统一印制的文本。
第二十一条　房屋租赁合同应具备以下条款:
(一)当事人的姓名或名称及地址;
(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修缮责任;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约责任及解决争议的方式;
(十)当事人约定的其他条款。
第二十二条　房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满2个月前提出,与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满,原承租人在同等条件下有优先承租权。
第二十三条　租赁期间,出租人转让房屋所有权的,应提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。承租人放弃购买的,产权转移后,受让人应按原租赁合同的约定,继续承担义务并享有权利。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应继续履行租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的,其家庭成员可以继续承租。
出租人在租赁期限内,如遇机构变化、兼并、破产等,其接收单位应继续履行租赁合同。
第二十四条　房屋所有权人将其出租房屋作抵押时,应书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人。抵押期间租赁期满,出租人需继续出租的须经抵押权人同意。
第二十五条　有下列情形之一的,允许变更或者解除租赁合同:
(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方承担赔偿责任。双方均有过错,造成损失的,各自承担相应的责任。
第二十六条　租赁合同发生纠纷时,当事人可以协商解决;不愿协商或协商不成的,可由房产管理部门进行调解;也可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第四章　出租人的权利和义务

第二十七条　出租人应按租赁合同约定的时间、面积向承租人提供房屋。
出租人未按租赁合同约定时间、面积向承租人提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的,应向承租人支付合同约定的违约金;给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第二十八条　出租人应按租赁合同约定向承租人收取租金。在租赁期间,未征得承租人同意,不得提高租金,不得向承租人收取租金以外的其他费用。
出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的,承租人可以拒付租金。
第二十九条　出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋的,应当事先征得承租人同意,并签订书面协议。给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十条　出租人需要对出租的房屋改建、扩建或装修的,应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致签订书面协议后方可进行。
第三十一条　出租人应按租赁合同约定的责任,负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全,因维修房屋不善,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。
出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督,不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
第三十二条　承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:
(一)利用房屋进行违法活动的;
(二)擅自改变房屋结构或约定用途的;
(三)擅自将房屋转租第三人的;
(四)拖欠房租累计6个月以上的;租期6个月以下拖欠房租连续2个月的;
(五)法律、法规规定的其他情形。

第五章　承租人的权利和义务

第三十三条　承租人按照租赁合同约定享有所承租房屋的使用权。
第三十四条　承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。承租人未按约定的时间交付租金的,应当向出租人支付合同约定的违约金。
第三十五条　出租人有下列行为之一的,承租人有权解除租赁合同:
(一)未按合同约定时间向承租人提供房屋的;
(二)向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的;
(三)违反规定干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋的;
(四)出租人未按规定向承租人开具票据的;
(五)未按合同约定的责任检查、维修房屋及其设施,影响承租人正常使用和居住安全的。
第三十六条　承租人应当保护并按租赁合同约定合理使用房屋,不得改变房屋结构和改建、扩建房屋。承租人确需改变房屋用途或装饰装修的,应当征得出租人书面同意。
因承租人过错造成房屋损坏的,承租人应当负责修复或赔偿。
第三十七条　租赁期间,承租人未经出租人同意中止使用房屋的,承租人应继续承担支付租金的义务。
第三十八条　租赁房屋期满,承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的,属非法侵占,承租人应按原租金的2倍向出租人支付违约金;给出租人造成损失的,应承担赔偿责任。
第三十九条　租赁期间,房屋出现紧急险情影响房屋安全或正常使用的,承租人可采取防范措施,所必需的费用由出租人承担。

第六章　转　租

第四十条　承租人在租赁期间经出租人同意,并就收益分配达成一致意见签订书面协议后,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
受转租人不得将租赁房屋再行转租。
第四十一条　一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房,投资方以其投资在一定期限内抵交租金的,提供土地使用权的一方为出租人,提供资金的一方为承租人。提供资金的一方将房屋再行出租的,视为转租。
第四十二条　转租房屋的,转租人与受转租人应当签订转租合同,并按本办法规定办理登记备案手续,交纳租赁管理费。
第四十三条　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租人另有约定的除外。
第四十四条　转租人或受转租人损害出租人合法权益的,转租人和受转租人应当承担连带赔偿责任。
第四十五条　转租期间,原租赁合同变更、解除或终止的,转租合同也随之相应变更、解除或终止。

第七章　罚　则

第四十六条　对违反本办法的行为,由市、县(市)、上街区房产管理部门按照下列规定处罚:
(一)未办理房地产租赁许可证出租房屋的,出租行为无效,责令限期补办,没收违法所得;
(二)违反本办法第九条规定出租房屋的,出租行为无效,责令改正,没收违法所得,对出租人并处违法所得1倍以下罚款;
(三)违反本办法第十三条、第四十二条规定未办理登记备案的,责令限期补办、补交税、费,对当事人可处以100元以上1000元以下罚款;逾期仍不登记的,处以500元以上3000元以下罚款;
(四)受转租人再行转租房屋的,转租行为无效,责令改正,处以违法所得1倍以上3倍以下罚款,但最高不超过20000元;
(五)违反本办法第十二条第二款规定的,责令改正,处以1000元以下罚款;
(六)违反本办法第十四条规定的,责令改正,补交有关费用,并可处以应交费用2倍以下罚款。
第四十七条　违反本办法的行为,触犯其他法律、法规规定的,由有关部门依照法律、法规规定处罚。
第四十八条　房屋租赁当事人和有关人员干扰、阻挠房产管理部门租赁管理人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条　当事人对房产管理部门所作的处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的房产管理部门申请人民法院强制执行。
第五十条　房产管理部门租赁管理人员徇私舞弊、贪污、受贿的,由有关部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八章　附　则

第五十一条　本办法由市房产管理局负责解释。
第五十二条　本办法自发布之日起施行。