山东省人民政府


山东省城市住宅小区物业管理办法
山东省人民政府


《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。
第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 业主大会及其委员会
第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。
第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条 住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章 物业管理移交
第十四条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。
第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例，由城市人民政府确定。

第四章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。
第二十一条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。
第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。

第五章 物业维护
第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）损毁园林；
（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造超标准噪音；
（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；
（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。
第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
第二十九条 住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。

第六章 法律责任
第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。
第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。
第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。
第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。
第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发〔1989〕141号）同时废止。



1997年10月22日
中国 保加利亚共和国


中华人民共和国政府和保加利亚共和国政府2001—2003年文化科学和教育合作计划


　　中华人民共和国政府和保加利亚共和国政府（以下简称“协议双方”），本着发展两国在文化、科学和教育领域的联系和合作的愿望，并为执行中华人民共和国政府和保加利亚共和国政府1987年5月6日签订的文化合作协定，决定签订2001—2003年文化、科学和教育合作计划。双方协议如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　一、文化和艺术

　　第1条：协议双方鼓励参加对方举办的国际文化活动，包括国际艺术节、国际比赛和国际会议。

　　第2条：在本计划有效期内，协议双方互派艺术展览，随展2人，为期14天。

　　第3条：协议双方鼓励互派音乐和戏剧团组参加对方国举办的相应国际音乐活动和艺术节，同时也鼓励通过代理人的途径交换演出团组和个人。

　　第4条：协议双方鼓励文物保护机构之间的合作。在本计划有效期内，协议双方互派一个2人文物保护专家小组，为期1周。

　　第5条：协议双方鼓励中国国家图书馆和索非亚“圣基里尔和麦托迪”人民图书馆之间的合作。协议双方在商定的基础上交换图书资料、刊物、信息和专家。在本计划有效期内，协议双方互派一个4人的图书馆专家代表团，为期1周。

　　第6条：协议双方鼓励翻译、出版和发行对方国家艺术性较高的文学作品。协议双方鼓励对方参加在本国举办的国际书展。在本计划有效期内，协议双方互派一个3人的图书代表团，为期10天。

　　第7条：协议双方鼓励对方参加在本国举办的国际电影节，鼓励对方国在本国举办电影周。协议双方支持中国电影资料馆和保加利亚国家电影资料馆之间的合作。在本计划有效期内，协议双方互派一个3人的电影代表团，为期1周。

　　第8条：在本计划有效期内，中国文学艺术界联合会和保加利亚共和国专业创作协会互派一个5人的文学艺术家代表团，为期1周。

　　第9条：协议双方互通本国的文化信息。

　　　　　　　　　　　　　　　　二、科学和教育

　　第10条：协议双方鼓励两国科学院进行直接合作。

　　第11条：协议双方促进中华人民共和国教育部和保加利亚教育和科学部在两部间协议的基础上，最大限度地利用非外汇对等交换的原则扩大合作。具体如下：

　　——确定中保在科学和高等教育领域进行合作时优先考虑的大方向。这些优先考虑的大方向由协议双方合作伙伴在每年的专家会晤时商定。

　　——制定具体合作形式，重点放在合作项目的开发上，在其执行过程中使用协议中所规定的基本额度和资金。

　　——确定鼓励两国高等院校间进行直接接触的具体措施，以达到通过共同举办活动、交换信息和资料、交换专家而扩大合作的目的。

　　——确定在对等的基础上交换的大学生、研究生和进修生的奖学金。

　　——共同举办活动，以促使两国加入国际机构、组织和计划，加入科学和高等教育领域的国际信息系统，特别是相互承认学历文凭，以保证学术的可流动性。

　　第12条：协议双方支持和鼓励相互感兴趣的高等院校之间在科学和教育方面的合作。合作的形式、内容和财务支付方式由它们直接商定。

　　第13条：协议双方通过与科学和高等教育有关的基金会和其它组织建立联系，寻找扩大科学与高等教育领域合作的可能性。

　　第14条：协议双方鼓励学习对方国家的语言、文学和文化。为此，协议双方根据接受方的需要互换语文教师。

　　协议双方为汉学家和保学家参加在对方举办的夏季语言培训班创造条件。

　　第15条：协议双方就高等教育领域举办重要国际活动相互通报，并鼓励专家和学者参加这些活动。

　　第16条：中华人民共和国教育部和保加利亚共和国教育和科学部根据要求互换关于中等和高等教育领域重大决定的信息，以及双方感兴趣的其它资料。

　　第17条：中华人民共和国教育部和保加利亚共和国教育和科学部将在两部直接签署的教育合作协议基础上互换代表团。

　　第18条：协议双方鼓励以下机构建立直接联系：

　　——中等普通和职业学校之间；

　　——教师培训和进修学院之间；

　　——中华人民共和国和保加利亚共和国有关教育方面的科研机构。

　　第19条：协议双方支持教育工作者和科研人员参加在对方国家举办的国际活动。相互通报召开重要学术会议、专题讨论会和学术报告会的信息，并根据要求向对方提供材料。

　　　　　　　　　　　　　三、新闻、出版、电视和广播

　　第20条：协议双方协助新华社和保通社在互利的原则上签订的两社间具体协议所规定的合作。

　　第21条：协议双方鼓励中华全国新闻工作者协会和保加利亚记者协会之间的交流与合作。

　　第22条：协议双方鼓励和支持两国报社和杂志编辑部之间建立和发展直接合作，交换双方所需的资料和图片。

　　第23条：协议双方促进中国中央电视台和保加利亚国家电视台在直接合作协议的基础上进一步发展和扩大电视领域的合作。

　　第24条：协议双方促进中国中央人民广播电台和保加利亚国家电台在直接合作协议的基础上进一步发展和扩大两国国家广播电台之间的直接联系。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、卫　　生

　　第25条：协议双方在中华人民共和国政府和保加利亚共和国政府在卫生和医学合作协议的基础上扩大和加深两国在卫生领域的合作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　五、档　　案

　　第26条：协议双方鼓励两国国家档案局之间的合作，根据现行有关规定交换文献和专业档案图书复印件，交流档案工作经验。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　六、青年和体育

　　第27条：协议双方协助青年和体育组织之间进行接触，鼓励互派本国代表参加在对方国举办的体育和青年论坛会。鼓励两国青年和体育机构进行合作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　七、友好协会

　　第28条：协议双方鼓励和支持中国人民对外友好协会和保中友好协会在两会签订的合作计划的基础上进行合作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　八、财务规定

　　第29条：本计划内交流人员的费用根据下列条款执行：

　　（1）派遣方支付派出人员至接待方首都的往返国际旅费。接待方根据国内法规，承担不低于三星级饭店的食宿费和适当的零用金，以及按事先商定的访问计划所需的国内交通费。本计划交流人员如遇疾病，接待方负责在国家医疗机构为其提供免费医疗，直到病人能够回国，回国的旅费由派出方承担。为计划交流人员提供的医疗救助应符合接待方的现行法律。

　　（2）交换演出人员和演出小组时，接待方承担场租费、海报和请柬印刷费，以及与演出有关的所有广告费。接待方在演出前向演员提供点心和饮料。

　　（3）交换本计划内展览时，派遣方支付展品至接待方首都的往返运输费和保险费，接待方承担国内运输费、海关手续费、场租费、目录和广告印刷费。

　　根据本计划第一款第2条所举办的展览，如属于国家级美术展览或文物展览，双方须签订专门的合同。

　　（4）本计划内材料的提供和寄送的所有费用，由寄出方承担。

　　（5）在进行青年和体育交流时，财务条件（食宿、零用金、签证费、参加费、保险、医疗、国内交通等）由双方有关部门另行商谈。

　　第30条：协议双方互免本计划内对方来访公民有关居留或延长其停留期限的手续费。

　　执行本计划的派出人员不需要接待方对其工作的批准。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　九、一般规定

　　第31条：交换本计划所列的人员时，双方提前两个月将派出人员的简历、工作计划及掌握何种语言通知对方。

　　接待方及时通知派出方是否同意接待上述人员。派出方至迟在派出人员启程前一个月将有关人员所乘交通工具和抵达的确切日期通知接待方。

　　第32条：交换本计划所列的演出人员和演出小组时，派出方在有关人员启程前三个月将必要的宣传材料提供给接待方。

　　第33条：举办本计划所列的展览时，送展方至迟应在展览开幕式前四个月将印刷展品目录和展览说明书的必要材料提供给承办方。

　　在展品另行运送，而不随同随展人员时，展品至迟应在开幕前10天运到承展方。

　　承展方应确保展览的组织、保护和宣传，以及印刷说明书、目录、海报和其他宣传材料所需的技术条件。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　十、最后条款

　　第34条：本计划在执行过程中，如需要修改，将通过外交途径商定。

　　本计划不排除在协议双方互相商定的基础上，进行计划外项目的可能性。

　　本计划自签字之日30天后生效，有效期至2003年12月31日。

　　本计划于2000年6月28日在索非亚签字，一式两份，均用中文和保文写成，两种文本具有同等效力。


　　　　　中华人民共和国政府 　　　　　　　　保加利亚共和国政府

　　　　　　　代　　　表　　　　　　　　　　　　　　代　　表

　　　　　　　唐　家　璇　　　　　　　　　　　　　　米哈伊洛娃