山东省东营市人民政府


《东营市土地经营管理暂行办法》业经市政府批准，现予发布施行。

市长刘国信 二OO四年四月二日

东营市土地经营管理暂行办法

第一章总则
第一条为加强城市土地经营和管理，促进城市建设与发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条市中心城规划区范围内的土地经营管理，适用本办法。
　　第三条市国土资源部门负责城市土地的经营管理工作，市土地储备机构具体负责土地经营工作。
　　市计划、建设、规划、房产、财政、招商等部门和东营区政府、东营经济开发区管委会应当按照各自职责，做好土地经营管理的相关工作。
　　第四条实行土地集中统一管理，建设用地由市政府统一储备、集中供应。
第二章土地储备
第五条下列建设用地必须纳入土地储备：
　　(一)存量建设用地：
　　1、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的土地；
　　2、因单位撤销、迁移等原因，停止使用的原划拨土地；
　　3、破产企业使用的原划拨土地；
　　4、需转让的划拨土地；
　　5、改变批准用途且按规划要求需要重建的土地；
　　6、经核准报废的公路、铁路、机场、矿场(包括粘土矿、盐矿、贝壳矿、地热井和各类油气水井及附属设施)等用地；
　　7、需征收的集体建设用地和村居改造应当由政府收回的土地；
　　8、首次转让地价低于政府公布地价20％以上的出让土地；
　　9、其他应当纳入储备的土地。
　　(二)新增建设用地：
　　1、需征收的集体农用地和未利用土地；
　　2、需转用的国有农用地；
　　3、国有未利用土地。
　　第六条纳入储备的土地，按照下列标准进行补偿：
　　(一)新增建设用地和用于公共设施及其他公益项目的存量划拨用地，按《东营市土地统一征用办法》规定的征地标准补偿。
　　(二)用于其他项目的存量划拨土地按照下列标准进行补偿：
　　1、土地出让前支付补偿费用的，按政府公布地价的30%补偿；
　　2、土地出让后支付补偿费用的，按成交地价的30%补偿。
　　(三)破产企业使用的原划拨土地无偿收回，地上建筑物及附着物按照国资管理部门认定的评估价补偿。
　　(四)收回出让土地按下列标准补偿：
　　1、出让期限未满的，根据开发利用程度和余期年限给予相应补偿；
　　2、无力开发又不具备转让条件的，按原出让价格补偿。
第三章土地供应
第七条供应土地应当按下列方式办理：
　　(一)招标、拍卖、挂牌出让方式
　　商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；其他用途的土地，在供地计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
　　(二)协议出让方式
　　1、原划拨土地使用权人保持原用途办理出让手续的，可以办理协议出让手续；
　　2、原划拨土地使用权人将非经营性用地改为经营性用地，按照城市规划要求不需要重建且利用原有房地产的，可以协议方式补办出让手续；按照城市规划要求需要重建的，应当纳入政府土地储备后以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
　　(三)划拨方式
　　符合《划拨用地目录》条件的用地，可以采取划拨方式供地。
　　第八条市规划部门对拟出让地块提供规划设计条件及地块周边现状市政设施配套条件说明、相关区域控制性详细规划或者修建性详细规划。
　　市国土资源部门编制供地计划并向社会公开，组织国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让。
　　受让人向市规划部门申请核发《建设用地规划许可证》后，并凭《国有土地使用证》或者土地出让合同，办理《建设工程规划许可证》。
　　第九条符合办理协议出让条件的，土地出让金按不低于市政府公布地价的70%缴纳。
　　自建自用项目申请划拨土地补办出让手续后，又将新建房地产销售的，按同等地段的市场成交价与实际缴纳地价之差补缴地价款。
　　第十条因房改房、经济适用房上市交易涉及的划拨土地应转为出让土地，按房屋成交价的1%缴纳出让金。
　　第十一条市、区属企事业改制涉及的划拨土地不改变用途的，将其土地使用权协议出让给改制后的企业。经政府批准按评估地价弥补企业负资产的，弥补负资产后的剩余部分缴纳土地出让金。
　　第十二条国有企业破产涉及的划拨土地，在法院裁定破产后，由政府依法收回，并采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，出让收益优先用于破产企业的职工安置。

第四章土地抵押

　　第十三条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可依法受偿。
　　第十四条享受优惠地价的工业项目用地，按优惠地价缴清出让金后，可以申请土地登记。
　　在项目建成前需抵押土地的，按照下列规定办理：
　　(一)缴纳土地出让金低于2万元/亩的，按不高于2万元/亩进行抵押；
　　(二)缴纳土地出让金高于2万元/亩的，按不高于实际交付地价进行抵押。

第五章土地利用

　　第十五条出让土地使用权人应当按照批准的用途和容积率使用土地。确需改变的，须经市规划部门和国土资源部门同意，并按下列规定补缴差价：
　　(一)改变用途
　　将非经营性用地改为经营性用地，并利用原房地产的，可以签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按同等地段的市场成交价补交土地出让金。
　　(二)增加容积率
　　容积率差价按实际容积率与合同容积率之差，根据不同用途、容积率修正系数计算补交差价，但工业用地除外。
　　第十六条转让享受优惠地价的出让土地，必须补足优惠差额地价；工业项目建成投产后再转让且不改变用途的，可以不再补缴优惠差额地价。

第六章安置用地

　　第十七条安置用地根据储备土地与安置用地区位条件及利用方向对等的原则确定，并应当符合城市规划要求。
　　安置用地可以跨村(居)界限确定。
　　安置用地可以是国有土地，也可以是集体土地。
　　第十八条安置用地根据村(居)人均占地的不同情况分别按下列比率确定：
　　(一)人均土地在333平方米以下的，按储备土地的15%安排；
　　(二)人均土地在666平方米以上的，按储备土地的10%安排；
　　(三)人均土地在333平方米以上666平方米以下的，人均土地每减少66平方米增加一个百分点,但最高不超过储备土地的15%。
　　第十九条居住安置用地及必要的生产经营用地，可以采取划拨或者协议出让方式供应。
　　第二十条村(居)委员会负责安置用地的开发经营。
　　安置用地一般不得转让；确需转让的，须经村(居)民会议三分之二以上成员的同意，并按照规定补交土地出让金和城市基础设施配套补助费。
　　第二十一条安置用地的收益使用应当单独建帐，并定期向村(居)民公布，审计、国土资源等部门及相关乡镇政府(街道办事处)对收益的使用情况进行监督。
　　第二十二条从政府储备土地经营纯收益中提取一定比例资金，用于补助被征收(收回)土地村(居)民的社会养老保险，具体办法另行制定。

第七章资金管理

　　第二十三条土地储备资金按照《东营市土地储备管理暂行办法》规定运作。专业园区外经市政府批准低于成本价格出让的，差额部分按土地受让企业的税收入库级次，由同级财政部门负责支付。
　　东营经济开发区等园区内的土地储备成本费用由相关园区管委会负责支付。
　　第二十四条经市政府批准，市土地储备机构按下列程序利用储备土地为城建基础设施筹措资金：
　　(一)市计划部门根据市政府安排，提出年度城建项目贷款总规模，并下达投资计划，明确贷款额度及期限。
　　(二)市财政部门根据投资计划，与市土地储备机构签订城建项目贷款使用协议。
　　(三)市土地储备机构根据贷款使用协议，申请城市建设资金抵押贷款，贷款全部存入市财政城建贷款专户。市财政部门根据市计划部门的资金调拨单及时划转建设单位。
　　(四)城市建设项目贷款本息由市计划部门列入政府基础设施投资计划，由市财政部门负责偿还。
　　利用储备土地为东营经济开发区等园区城建基础设施筹措资金的，由市土地储备机构按程序办理，相关园区管委会负责偿还本息。
　　第二十五条市土地储备机构对村(居)支付的土地补偿和安置补助费用，采取“区管村用”的形式，由区国土资源部门统一管理。具体使用管理办法由东营区政府制定。

第八章法律责任

　　第二十六条擅自签订协议转让或者开发集体所有的土地用于非农业建设的，由市或者区国土资源部门依法责令限期改正，没收非法所得，并处非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款。
　　第二十七条擅自转让划拨土地上房地产的，由市或者区国土资源部门依法责令缴纳土地使用权出让金，没收非法所得，并处非法所得百分之五十以下的罚款。
　　第二十八条有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，由有关机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　(一)未按合同约定缴清土地出让金，擅自颁发国有土地使用权证书的；
　　(二)对未通过招标、拍卖或者挂牌出让的经营性用地发放《建设用地规划许可证》等有关手续的；
　　(三)在土地的经营、管理、交易过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的；
　　(四)有其他违法、违纪行为的。

第九章附则

　　第二十九条河口区和各县可以参照本办法执行。
　　第三十条本办法自发布之日起施行。





　



中国国际贸易促进委员会


中国国际贸易促进委员会共同海损理算暂行规则(附英文)

（简称北京理算规则）

为了在平等互利的基础上，正确地进行共同海损理算，以增强各国人民的友好关系，促进国际贸易与海洋运输的发展，中国国际贸易促进委员会制定本暂行规则，并设立海损理算处。

第一条 共同海损的范围
在海上运输中，船舶和货物等遭遇自然灾害、意外事故或其他特殊情况，为了解除共同危险，采取合理措施所引起的下列特殊损失和合理的额外费用，属于共同海损：
一、为了抢救船舶和货物等而造成的船、货等合理损失。
二、船舶驶入避难港的额外费用，在避难港额外停留期间的港口费用，以及事后载有原货物驶出的额外费用。
三、船舶由于驶往避难港而延长航程和在避难港额外停留期间支付的船员工资和给养，以及消耗的燃料和物料的费用。
四、救助费用、抢卸和重装货物等的费用以及其他额外费用。
由于本航程中的意外事故，为了安全地完成航程必须修理时，船舶在修理港合理停留期间必须支付的港口费用、船员工资和给养、消耗的燃料和物料费用，以及由于修理而卸载、重装和移动船上货物等所引起的费用和损失，在当前情况下可列入共同海损。
为了节省原应列入共同海损的费用而支付的费用，可以作为代替费用列入共同海损，这些费用，除经船、货双方同意的以外，不得超过被节省的费用。
除以上三款所列的损失和费用外，其他一切间接损失，包括由于迟延所引起的一切损失和费用，都不属于共同海损。

第二条 共同海损理算的原则
进行共同海损理算的原则是：在调查研究的基础上，明确责任，实事求是、公平合理地处理各项损失和费用的补偿和分摊。
提出共同海损理算要求的一方和其他有关各方，有举证的责任，证明其提出的损失或费用根据本规则的规定可列入共同海损。
对作为共同海损提出理算的案件，如果构成案件的事故确系运输契约一方不能免责的过失所引起，则不进行共同海损理算，但可根据具体情况，通过协商另作适当处理。

第三条 共同海损损失金额的计算
船舶、货物和运费的共同海损损失金额，按照下列标准计算：
一、船舶的损失金额，按照损失部分实际支付的合理修理费用（包括临时性修理费用、合理扣减后的换新费用）计算。如果船舶损失部分尚未进行修理，则按必要修理的合理估计费用计算。燃料、物料等损失按实际价值计算。
二、货物的损失金额，按照损失部分的到岸价格，减除由于损失无需支付的运费。如果遭受损失的残货已经出售，而受损程度无法确定，则按该货物的到岸价格与出售净得金额之间的差额计算。
三、运费的损失，按照货物遭受损失而引起的运费损失金额，减除由于损失无需支付的营运费用计算。

第四条 共同海损的分摊
共同海损的损失和费用，由各受益方根据各自的分摊价值比例分摊。
分摊价值按照下列标准计算：
一、船舶分摊价值，按照船舶在航程终止时的当地完好价值减除不属于共同海损的损失金额计算；或按照船舶在航程终止时的当地实际价值加上共同海损的损失金额计算。
二、货物分摊价值，按照货物的到岸价格，减除不属于共同海损的损失金额和承运人承担风险的运费计算。
未经申报的货物或谎报的货物，应按实际价值参加分摊；如果这些货物遭受损失，不得列入共同海损。
旅客行李和个人物品，除特殊情况外，不参加共同海损分摊。
三、运费分摊价值，按照承运人承担风险并于事后收得的运费，根据共同海损事故发生时尚未完成的航程，作相应比例的扣减，加上列入共同海损的运费损失金额计算。

第五条 利息和手续费
对共同海损的损失和费用，给予年利百分之七的利息。利息计算至共同海损理算书编就之日为止。
对垫付的共同海损费用，除船员工资、给养、燃料、物料外，给予百分之二的手续费。

第六条 共同海损担保
为了保证分摊共同海损，经有关方的要求，各分摊方应提供共同海损担保。共同海损担保，可以提供可靠的担保函，也可以提供保证金。如果提供保证金，除各有关方另有协议者外，应交由理算处以保管人的名义存入银行。保证金的使用，由理算处决定。保证金的提供、使用或退还，不影响各分摊方的最终分摊责任。

第七条 共同海损时限
为了维护各有关方的利益，尽快完成共同海损案件的理算，各有关方在共同海损事故发生后应及时办理必要的事项，并按照下列期限宣布共同海损和向理算处提供有关材料：
一、宣布共同海损：船舶在海上发生事故，不迟于到达第一个港口后的四十八小时；船舶在港内发生事故，不迟于事故发生后的四十八小时。
二、提供有关材料：有关共同海损事故和损失的证明材料，在有关方收到后一个月以内，但全部材料不迟于航程结束后一年。
如有特殊情况，在上述期限内向理算处提出理由，经理算处同意，可以适当延长。
如果有关方不按上述规定办理，理算处可以根据情况，不予理算；或根据已有材料进行理算。

第八条 共同海损理算的简化
为了减轻各有关方的负担，提高工作效率，共同海损理算应尽量简化，避免繁琐的手续和计算；理算书应力求简明扼要，便于执行。
对于案情简单的案件，可以作简易理算。
对于共同海损金额较小的案件，经征得主要有关方的同意，可以不进行理算。

INTERIM RULES FOR GENERAL AVERAGE ADJUSTMENT OF THE CHINA COUNCIL FPROMOTION OF INTERNATIONAL TRADE (KNOWN AS BEIJING RULES FORADJUSTMENT, FOR SHORT)

Important Notice: (注意事项)
英文本源自中华人民共和国务院法制局编译, 中国法制出版社出版《中华人民共和国涉外法规汇编》(1991年7月版). 当发生歧意时, 应以法律法规颁布单位发布的中文原文为准.
This English document is coming from the "LAWS AND REGULATIONS OF THE
PEOPLE'S REPUBLIC OF CHINA GOVERNING FOREIGN-RELATED MATTERS" (1991.7)
which is compiled by the Brueau of Legislative Affairs of the State
Council of the People's Republic of China, and is published by the China
Legal System Publishing House.
In case of discrepancy, the original version in Chinese shall prevail.

Whole Document (法规全文)
INTERIM RULES FOR GENERAL AVERAGE ADJUSTMENT OF THE CHINA COUNCIL FOR THE
PROMOTION OF INTERNATIONAL TRADE KNOWN AS BEIJING RULES FOR
ADJUSTMENT, FOR SHORT
(Promulgated on January 1, 1975)
With a view to dealing properly with general average adjustment on the
basis of equality and mutual benefit so as to enhance friendly relations
among peoples of different countries and promote the development of
international trade and marine transport, the China Council for the
Promotion of International Trade has formulated the present Interim Rules
and set up the Department for Average Adjustment.

Article 1 Scope of general average.
The following extraordinary loss of damage and reasonable extra expenses
arising from measures properly taken for relieving a ship, cargo, etc.
from common danger caused by natural calamities, accidents and/or other
extraordinary circumstances in marine transport shall fall within the
scope of general average:
1. loss of damage reasonably caused to the ship, cargo, etc. for rescuing
the same from danger;
2. extra expenses incurred by the ship for entering a port of refuge, port
charges incurred during the extra period of the ship's staying in a port
of refuge and extra expenses for the ship's leaving the port of refuge
subsequently with her original cargo;
3. crew's wages and maintenance incurred as well as fuel and stores
consumed during the prolongation of the voyage occasioned by the ship
proceeding to a port of refuge and during the extra period of the ship's
stay in a port of refuge;
4. salvage expenses, expenses for forced discharge and reloading of the
cargo, etc. and other extra expenses.
Where the ship needs repairs for the safe completion of the voyage in
consequence of damage caused by an accident during the voyage, the port
charges, crew's wages and maintenance and fuel and stores necessarily
incurred or consumed during the reasonable period of detention of the ship
in the port of repair, as well as the expenses and loss or damage arising
from such discharging, reloading and handling on board of the cargo, etc.
as are required for the repairs, may under the present circumstances be
admitted as general average.
Where any expense is incurred to save another expense which would have
been admissible in general average, such expense may be allowed in general
average as a substituted expenses. Unless otherwise agreed upon by and
between the ship and cargo interests, the amount so allowable shall not
exceed the amount of the expense saved. With the exception of loss or
damage and expenses referred to in the above three paragraphs, any other
indirect loss, including loss or damage and expenses through delay, shall
not fall within the scope of general average.

Article 2 Principle of adjusting general average.
The principle of general average adjustment is the ascertainment of
liability on the basis of investigation and study and dealing with the
compensation for and contribution to various losses and expenses fairly,
reasonably and in a truth-seeking way.
The onus of proof shall be upon the party applying for general average
adjustment as well as the other parties concerned to show that their
respective loss or damage and expenses claimed for are allowable as
general average according to the provisions of the Rules.
If the event giving rise to a claim submitted for adjustment as general
average is due to a fault of one of the parties to the contract of
affreightment, for which he is not entitled to exemption from liability,
no general average adjustment shall be proceeded with, but the case may be
otherwise appropriately dealt with through consultation according to the
circumstances involved.

Article 3 Computation of amount of general average loss or damage.
The amount to be admitted as general average for loss or damage to the
ship, cargo and freight shall be computed on the following basis:
1. The amount allowable for loss or damage to the ship shall be computed
in accordance with the actual reasonable cost of repairing such damage,
including cost of temporary repairs and of replacements subject to
reasonable deductions in respect of "wear and tear" Where no repairs have
been effected, computation shall be made in accordance with the reasonably
estimated cost of necessary repairs. The amount allowable for loss of or
damage to fuel and stores, etc. shall be computed on the basis of their
actual values.
2. The amount allowable for loss of or damage to the cargo shall be
computed on the basis of the CIF value, less the freight which would have
been incurred but for such loss or damage. Where the cargo so damaged is
sold and it is impossible to ascertain the extent of the damage, the
amount shall be computed on the basis of the difference between the CIF
value and the net proceeds of sale.
3. The amount allowable for loss of freight shall be computed on the basis
of the freight lost owing to the loss of, or damage to, the cargo, less
the operating costs of the ship, which would have been incurred but for
such loss of damage.

Article 4 Contribution to general average.
General average loss or damage and expenses shall be contributed to by the
benefited interests in proportion to their respective contributory values.
The contributory value shall be computed on the following basis:
1. The contributory value of the ship shall be computed either in
accordance with the value of the ship in sound condition at the time and
place of the termination of the voyage, less the amount of loss or damage
not allowable in general average, or in accordance with the actual net
value of the ship at the time and place of the termination of the voyage,
plus the amount allowable in general average.
2. The contributory value of the cargo shall be computed on the basis of
the CIF values, less the amount of loss or damage not allowable in general
average and the freight at the risk of the carrier.
Undeclared or falsely declared cargo shall contribute on the actual value,
but loss of or damage to such cargo, if any, shall not be admitted as
general average. Passengers' luggage and personal effects shall not
contribute to general average except under extraordinary circumstances.
3. The contributory value of the freight shall be computed on the basis of
the freight at the risk of the carrier and subsequently earned, subject to
a deduction corresponding to the extent of the voyage still uncompleted at
the time of the accident giving rise to general average, plus the amount
of loss of freight allowable in general average.


Article 5 Interest and commission.
Interest shall be allowed on general average loss or damage and expenses
at the rate of 7% per annum until the date of the completion of the
general average adjustment.
A commission of 2% shall be allowed on general average expenses other than
crew's wages and maintenance and fuel and stores.

Article 6 General average security.
The contributing parties shall, at the request of the parties concerned,
provide a security to ensure the contribution to general average. Such
security may be in the form of a reliable letter of guarantee or a cash
deposit. Where a cash deposit is provided, the same shall be paid into an
account in a bank in the name of the Department for Average Adjustment
unless otherwise agreed upon by and between the parties concerned. Any use
of the cash deposit shall be decided by the Department for Average
Adjustment. The provision, use and refund of the cash deposit shall be
without prejudice to the ultimate liability of the contributing parties.

Article 7 Time limit of general average.
For the purpose of safeguarding the interests of all parties concerned and
completing the adjustment of general average as promptly as possible, all
parties shall, upon the occurrence of the accident giving rise to general
average, do everything necessary in time and declare general average and
provide the Department for Average Adjustment with relevant materials
within the following time limits:
1. Declaration of General Average
Within 48 hours upon the ship's arrival in the first port after the
accident, if it has occurred at sea, or within 48 hours after the
accident, if it has occurred in a port.
2. Provision of relevant materials For documentary evidence pertaining to
the occurrence of general average and general average loss or damage,
within one month after receipt thereof by the claiming party, but all
materials shall in any case be provided within one year of the completion
of the voyage.
In case of extraordinary circumstances the above time limits may be
appropriately extended, provided a reason for extension has been given
within the respective time limits to the Department for Average Adjustment
and its approval obtained. In case of failure to observe the above
stipulations on the part of any of the parties concerned, the Department
for Average Adjustment may either decline to proceed with adjustment or
adjust the case on the basis of the materials in its possession.

Article 8 Simplification of adjustment of general average.
With a view to lightening the burden of all parties concerned and
improving working efficiency, the adjustment of general average shall be
made as simple as possible; unduly complicated procedures and calculations
shall be avoided; adjustment shall be made as clear and concise as
possible and easy to execute.
Summary adjustment may be applied in simple cases.
For cases in which the amount involved is small, adjustment may be
dispensed with if consent has been obtained from the principal parties
concerned.