浅析宅基地使用权

王春胜


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王春胜
湖北省人民政府办公厅


省人民政府办公厅关于印发《湖北省人民政府驻外省市办事处干部轮换管理办法》的通知

鄂政办发〔2005〕134号
各市、州、县人民政府，省政府各部门：

《湖北省人民政府驻外省市办事处干部轮换管理办法》已经省人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○○五年十二月三十一日



湖北省人民政府驻外省市办事处干部轮换管理办法

第一条 为了进一步完善省政府驻外省市办事处（以下简称驻外办事处）干部轮换制度，规范干部轮换管理工作，根据《湖北省人民政府驻外省市办事处管理暂行规定》、《省委办公厅、省政府办公厅关于加强我省驻外机构监督管理的通知》（鄂办发〔2004〕31号）、省委组织部《关于省政府驻特区办事处干部实行聘任、轮换制问题的复函》（鄂组函〔1991〕87号）等文件规定，结合驻外办事处实际，制定本办法。

第二条 驻外办事处是省政府的派出机构，是湖北省对外的窗口，属行政单位。本办法所称干部轮换制，是指驻外办事处工作人员按照干部管理权限审批，在省内单位与驻外办事处之间、驻外办事处与驻外办事处之间实行干部交流互派、定期轮换的一种干部任用方式。本办法适用于省政府各驻外办事处正式工作人员的选派任用。

第三条 驻外办事处干部轮换管理工作的原则：根据驻外办事处在新时期职能转变和改革发展需要，建立科学的符合驻外办事处特点的干部选拔任用机制；坚持“实事求是、一切从实际出发”和“党管干部”、“德才兼备”的原则，合理解决驻外办事处原有人员的流动和“沉淀”问题；按照干部管理权限审批选派，全面实行新进人员轮换制管理。

第四条 驻外办事处干部轮换的期限一般为3年。轮换期满后，省管干部由省委组织部统一安排；其他人员回原单位工作。

第五条 驻外办事处干部轮换的审批程序。副厅级以上干部的选派报省委审批；处级以下干部的选派由省政府办公厅党组审批，其中正处级干部报省委组织部备案。

第六条 驻外办事处新进人员主要是指实施干部轮换制度后调入的工作人员。新进人员的选派范围，根据工作需要可在省直机关选派，也可以在市县机关选派。为了保证轮换制工作的顺利实施和轮换制干部待遇的落实，轮换制干部的原单位应与相关驻外办事处签定轮换工作的协议并报省政府办公厅备案。

第七条 驻外办事处选派轮换干部的基本条件是，具备大学本科以上学历，年龄在45周岁以下，政治素质高，思想品德好，身体健康，具有适合在驻外办事处工作的政策水平和独立工作能力。不符合上述条件的，一律不得轮换调入；对现有不适合驻外工作的人员，要及时调离。

第八条 驻外办事处轮换干部实行双重管理，日常工作以驻外办事处管理为主，参加驻外办事处年度考核等。轮换期满后，驻外办事处根据个人的表现情况为轮换干部写出书面鉴定材料，为原单位提拔使用该干部提供依据。

第九条 驻外办事处原有人员主要指实施干部轮换制度前调入驻外办事处工作的、行政关系在办事处的非轮换制工作人员。原有人员轮换交流可采取以下途径：一是回省内安排任职。根据本人申请，或由组织人事部门征求本人意见后，调回省内相关单位任职；二是交流到省直有关部门挂职锻炼。挂职时间为1—3年，挂职人员的所有关系保留在原单位；三是驻外办事处之间定期互派人员挂职工作。挂职人员和挂职时间由有关驻外办事处商定，挂职期间不转任何关系；四是在驻外办事处之间进行横向交流任职。交流人员由省委组织部和省政府办公厅党组根据工作需要统筹安排，办理调动手续。上述交流轮换人员应无条件服从组织安排。

第十条 驻外办事处应积极引入竞争激励机制，大力推行竞争上岗，科学合理使用现有干部资源。轮换制干部也可参加驻外办事处岗位竞争，竞争上岗后享受所在岗位待遇，岗变薪变。轮换期满后，驻外办事处按竞争上岗职务向原单位推荐使用。

第十一条 驻外办事处轮换干部的待遇。新进人员只转党组织关系，一律不转行政关系、工资关系、医疗关系等，其工资、福利等一切待遇均由原单位保障，驻外办事处发放驻外津补贴。驻外津补贴标准由省人事厅、省财政厅制定，并根据情况调整。

第十二条 驻外办事处原有人员达到退休年龄后，按照干部管理权限办理退休手续。原有人员退休后原则上回常住户口所在地休息，退休经费统一纳入省财政预算，退休津补贴标准由省人事厅、省财政厅根据实际情况另行制定。

第十三条 本办法由省政府办公厅负责解释。

第十四条 本办法自2006年1月1日起执行。