房屋转租行为在我国的司法实践

刘亚利


　　房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。对于房屋转租的立法例，世界各国采用不同的法律规定加以限制。本文就这一问题进行粗浅的探讨。
　　一、各国对房屋转租的立法比较
　　少数国家是采取放任主义的立法模式，如法国民法认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性约定、在不损害出租人利益的情况下，承租人可以转租。多数国家采取限制主义立法模式如日本、德国等国民法规定，非经出租人同意，承租人不得转租。还有一些国家如意大利民法采取区别主义立法模式，即区别不同情况，采用放任主义或者限制主义。意大利民法典第1594条规定：“除有相反的约款，承租人有将出租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当有出租人授权或者与习惯相符。”第1642条规定，产生孳息的物品租赁未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租。
　　我国对于转租采用限制主义立法模式。即规定，承租人进行转租必须事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　二、房屋转租的法律分类
　　房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。
　　（一）采用限制主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。
　　一是转租合同是否有效的问题。对于承租人与次承租人之间的转租合同的效力问题，目前观点不太一致。第一观点认为，只要出租人没有在租赁合同中禁止承租人转租，承租人则可以不经承租人的同意而转租，因承租人并未违反约定，该擅自转租行为应属有效。第二种观点认为，如果出租人并未在租赁合同中约定承租人可以转租，则说明出租人没有授权承租人转租，构成无权处分，该转租合同无效。第三观点认为，属于广义上的无权处分行为，转租合同效力待定。笔者认为第三种观点符合现行的合同自由原则和相对性原理。转租合同的成立从形式到内容与普通合同并没有区别，可以类推适用我国《合同法》第五十一条规定，认定转租合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人非法转租，只有在出租人追认时，方有效；如果不追认，则不发生法律效力。因此转租合同是效力待定合同。
　　二是出租人的解除权。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条规定是法律赋予出租人的一项权利，出租人可以选择行使此项权利即解除租赁合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同。如果出租人不解除租赁合同，实际上是对已经存在的转租关系进行了追认，从而使得转租合同从效力待定的状态变成了有效的状态，出租人与承租人之间的关系和普通租赁合同关系相同。如果出租人解除合同，有以下几种情况值得研究。
　　《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人只能解除租赁合同。如果出租人选择了解除租赁合同关系，虽然承租人与次承租人的租赁合同是成立的，但是因为租赁合同解除后，租赁的标的物被出租人收回，造成转租合同实际不能履行，此时的转租合同关系只能终止。由此次承租人可以向承租人主张合同不能履行的相关赔偿。
　　对于承租人仅以一部分房屋转租，出租人是否有权解除合同？《合同法》第二百二十四条的规定是出于保护原出租人利益的考虑，但实际上正常的转租并不损害原出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租关系所带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望，也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。如果承租人的行为对出租人的利益的取得并无不利，那么出租人只能对转租部分享有解除权，这符合物尽其用原则，也真正实现了利用合同促进经济效益的功能。当然如果该转租行为对出租人是不利的，出租人可以解除全部租赁合同，这是基于保护出租人的物权的角度来考虑。
　　如果转租合同履行结束后，出租人才发现转租，出租人是否有权解除租赁合同？笔者认为，转租合同结束后，出租人无权解除合同。首先，从利益角度看，出租人已经实现了其基于租赁合同所能获得的期待利益，转租并没有损害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，无疑只是出于对承租人的不诚信行为来进行报复罢了，对出租人和承租人没有任何益处，出租人有权利滥用之嫌；其次，从出租人同意的方式讲，同意分为明示和默示两种方式，在双方合同已经履行完毕，转租事实已经结束的情况下，法院应该推定出租人为默示同意。
　　2．承租人非法转租是否构成侵权以及转租收益性质的认定
　　一是是否构成侵权，有的学者认为承租人的转租构成对出租人所有权的侵权。有的则反对此说,认为出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金作为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任,因而出租人的所有权难说受到了侵害。但反对者并没有提出出租人以何种诉讼请求来维护自己的权益。笔者认为，根据我国《合同法》转租须经出租人同意的规定，能否转租属于出租人对租赁物享有的处分权能的表现，如果未经出租人同意而转租，应该构成对所有权的侵害，可以以侵权之诉起诉承租人。
　　二是非法转租所得租金性质。有的学说认为是不当得利。有些学者则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使出租人受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求得解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生则认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。笔者认为，出租人因出租房屋而得到租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行了转租，但是出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受到损害，出租人仍然可以从承租人处获得租金。因此，转租人因转租取得收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人对因转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。


北安市人民法院　刘亚利
海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发《三亚市取土管理办法》的通知

三府〔2007〕173号


各镇人民政府，各区管委会，市政府各有关单位:
《三亚市取土管理办法》已经市政府第十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。


二○○七年十月二十六日

三亚市取土管理办法

第一条 为保护本市自然景观和生态环境，加强本市取土管理，规范取土行为。根据相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的取土，是指为了建设工程需要，直接从原始地貌中挖掘获取土壤的行为。需要在本市行政区域内进行取土的，适用本办法。
第三条 市国土环境资源部门是取土行为的主管部门，负责取土的监管工作。市规划建设部门负责监管取土对城市规划的影响；市林业部门负责监管取土对林地的影响以及取土后土地清理复绿工作；市水务部门负责监管取土的水土保持工作；市公路部门负责监管取土对公路的影响；市环卫部门、综合行政执法部门负责监管取土过程中的弃 土行为。
第四条 市国土环境资源部门会同市规划建设、林业等部门拟订本市取土统一规划，并拟订取土后环境清理复绿标准，报市人民政府批准后予以公告。
第五条 在本市行政区域内进行取土活动，取土人应当向市国土环境资源部门提交申请书、取土范围说明（位置、面积、深度）、申请人身份证明、开采利用和恢复方案等。市国土环境资源部门在10个工作日内作出选址意见。选址意见必须明确取土涉及占用林地或涉及其他法定许可的，取土人应当依法向相关职能部门办理审批手续。
第六条 市各区管委会、各镇政府承担属地管辖责任，负责对各自行政区域内违法取土行为监督检查，发现违法取土行为应当及时制止并上报市国土环境资源局，未能及时发现并上报的，依法对直接领导人员给予行政处分。
第七条 市国土资源部门接到违法取土行为报告后应组织执法人员赶到取土现场进行制止和查处，并按本办法第三条之规定及时通知林业等相关职能部门。相关职能部门接到通知后应及时组织执法人员赶到取土现场，并按各自法定职责进行查处，并将查处结果报国土资源局备案。各职能部门拖延或未尽到查处职责的，依法追究直接领导人员的行政责任。
第八条 下列地区列入禁采区，禁止任何单位和个人取土。
一、港口、机场、国防工程设施固定的区域范围内；
二、工业园区、居民生活区、基本农田保护区、耕地、自然保护区、生态公益林等特种林区、风景名胜区及其外围保护地带、校园、重点保护的历史文物、名胜古迹以及地质地貌遗迹保护区范围内；
三、铁路、市道、国道、旅游公路两侧直观可视范围内和影响其交通运输安全的地段；
四、水利工程设施，高压供电网线、供水管道；通讯网线，助航标志、地震监测点、永久性专用地物测量标志和控制点等规定范围内；
五、易燃、易爆危险物品储存仓库安全规程规定范围内；
六、河流及堤坝两侧、生活饮用水地表水源保护区、水土流失的崩塌区、滑坡易发区、泥石流易发区；
七、其他法律、法规、规章规定的不得采石、取土的地区。
第九条 因取土毁坏耕地、草地、林地、水土保持设施的，取土人应当因地制宜地回填复垦、植树种草，或者采取其他恢复利用的措施。
第十条 取土过程中废弃土必须堆放在规定的弃土区，并建设挡土墙和进行绿化，防止水土流失和污染环境。
第十一条 本办法具体执行中的问题由市政府负责解释。
第十二条 本办法自2007年11月1日起施行。