广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法
(深圳市人民政府二届101次常务会议审议通过

1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布)





《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业
第六条 本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条 在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币五十万元；
（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员。
（三）法律、法规规定的其他条件。
增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的条件。
工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法规定条件的，不予登记。
第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》，
不予核准的，应给予书面答复。
未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。
第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级证定和年度审核制度。
一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。
对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应予降级，直至收回资质证书。
第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标
第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
第十二条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服
务的，从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）依法享有的其他权利。
第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十六条 采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）社区文化服务方案；
（七）管理服务模式设想等。
第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十九条 物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章 物业管理服务
第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
（六）园林绿化地维修、养护和管理；
（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
（一）管理处管理人员的工资、福利；
（二）保洁消杀费；
（三）治安防范费；
（四）公用配套设施日常维修养护费；
（五）园林绿地维修养护费；
（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（七）公用部位水电费；
（八）电梯运行维修养护费；
（九）中央空调费。
第二十五条 物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理服务费用。
第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用
。
第三十一条 在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
前款基金的收支帐目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容
和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会
第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任
第三十八条 未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十一条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、
区主管部门责令改正，并给予通报批评。
第四十三条 违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可限期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附 则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。



1998年7月20日
试论人民调解现状及发展方向

谭友


【摘要】 文章从人民调解组织的现状及发展方向出发，重点探索我国人民调解组织结构和发展方向。文章阐述了我国人民调解组织的结构现状，指出了当前我国人民调解组织存在的主要弊端，提出了完善我国人民调解组织的思路和对策建议及发展方向。

【关键词】：历史；现状；作用；不足；完善发展


一:发展历史

　　孔子说：“礼之用，和为贵。”孟子也主张和谐，他说：“天时不如地利，地利不如人和。”这种讲和谐的价值取向及思维定势，使人们遇到纠纷或争端，自然而然甚至条件反射地寻求调和，这就为调解的运用提供了适宜的气候和土壤。
　　人民调解制度历来为党和国家所重视，早在1949年，我们党就在继承民间调解优良传统的基础上，将古代自发的民间调解变为有组织、有领导、有章法的人民调解制度，并将之作为我国社会主义法制建设的重要组成部分。新中国成立半个多世纪以来，在各级党委政府的领导下和人民法院的指导下，人民调解工作继承和发扬我国民间调解的优良传统，经历了新民主主义革命和社会主义革命与建设的实践，不断发展和完善[1]1。1954年政务院颁布《人民调解委员会暂行组织通则》，使我国的人民调解工作开始走上规范化、法制化的轨道。1982年《宪法》则明确规定了人民调解制度的性质及职权。人民调解制度入宪在人民调解制度发展史上具有里程碑的意思. 《人民调解工作若干规定》已经2002年9月11日司法部部长办公会议通过，现予发布，自2002年11月1日起施行,这使我国人民调解更趋完善。

二人民调解组织现状

　　人民调解组织是我国调解组织中的主要门类，在调处社会矛盾中的作用日益凸现，被人们称为解决矛盾纠纷的“第一道防线”。根据我国民事诉讼法以及国务院《人民调解委员会组织条例》、司法部《人民调解工作若干规定》，人民调解委员会的性质是调解民间纠纷的群众性组织。目前，我国已建立了人民调解组织90多万个，拥有人民调解员近800万人[2]。
　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》、国务院《人民调解委员会组织条例》、司法部《人民调解工作若干规定》以及《最高人民法院、司法部关于进一步加强新时期人民调解工作的若干意见》，目前我国的人民调解委员会主要设立在下列部门或单位组织：（1）农村村民委员会、城市（社区）居民委员会；（2）乡镇、街道；（3）企业事业单位；（4）行业性组织。其中第（1）项是传统的、基本的、狭义的人民调解组织，第（2）、（3）、（4）是广义的、拓延的人民调解组织。
　　随着党的十六届四中、六中全会和党的十七大召开，各级党委、政府对人民调解工作越来越高度重视，人民调解组织在社会主义和谐社会建设中的积极作用日益凸现，也越来越蓬勃发展壮大。

三:人民调解的作用:

1分担人民法院工作量:

　　21世纪是个复杂的社会,多样化的社会,各种社会关系交织在一起定会产生纠纷, 据不完全统计，1999年至2007年底的8年间，全国人民调解员调解了各类民间纠纷4000多万件，调解成功率95%，通过调解工作，防止因民间纠纷激化引发的刑事案件近50万件，防止因民间纠纷激化导致当事人自杀25万多件，制止群众性械斗和群体性上访80多万起[3]。如果这些纠纷都要法院来处理,那显然我国目前的法院组织体系是不可能处理得过来的,因为这工作量实在是太宏大了，人民调解委员会的出现分担了大量的民事方面的纠纷。

2便民:

　　人民调解是设在基层的调解机构,它能及时参与公民纠纷的调解,无须当事人专门停下工作. 方便灵活，有助于及早解决纠纷。人民调解组织遍布城乡社区，与老百姓最为接近，处理问题比较方便。当纠纷发生时，他们能够第一时间赶到现场，加上人民调解员与当事人都生活在基层，长期共处，相互知根知底，因而可以采用灵活的生活技巧和方式、通过各种途径调查事实真相，及时化解矛盾。

3经济实惠:

　　人民调解更有利于维护当事人切身利益。诉讼程序解决纠纷，当事人不仅要花费昂贵的律师费与诉讼费，还要为开庭耗费大量的时间和精力，。而通过人民调解解决纠纷，当事人不仅节省了昂贵的律师费与诉讼费，而且在家门口就可以解决问题，能收到事半功倍的效果，这样既经济又方便，因此，从经济的角度考虑，当事人更愿意接受人民调解。

4缓和矛盾:

　　民间纠纷不仅大量存在，而且经常发生，如果这些矛盾得不到及时解决，可能会使矛盾加重恶化，甚至会产生新的矛盾，出现矛盾的恶性循环。诉讼遵循不告不理原则，这很容易使矛盾一方或双方当事人（特别是那些不懂诉讼法盲）用自己的方法甚至是暴力来解决矛盾这样的结果就可怕的。而人民调解则可以采取预测预防、主动介入等方式，及早发现矛盾，采取有效措施，使矛盾各方冷静下来，缓和矛盾。即使调解没有成功，没有达成调解协议也可防止矛盾恶化，起到稳定当事人情绪，缓和矛盾的作用。

5宣传法制：

调解员虽出自基层，由基层群众选举产生，但其既被选出说明其相关知识相对其他一般群众是较高的懂法的，加上其在调解工作中所接触的法律知识，使调解员比一般群众法律水平要高。这样调解员在调解工作中自然而然就会将一些法律法规传授给群众，而这种通过实例传授的方法能让群众对此法律法规映象深刻不易忘记。随着人民调解员素质的不断提高，相信宣传法制这个作用定会日益突现。

四、不足

　　然而，随着经济的不断发展、社会结构转型的加快，新类型的纠纷不断出现，现成的制度和模式的弊端也日益显现。人民调节也出现了一些问题，粗略有以下几点：

1、结构单一

　　我国人民调组织是群众性组织，目前它调解的纠纷主要是“民间纠纷”，而近年来我国经济快速发展社会矛盾日益呈现复杂化、多层次化、多样化的趋势，这就要求人民调解也要根据纠纷的层次而采取多样化专业化的手段使人民调解适应群体性、专业性、应急性等矛盾纠纷的迫切需要。如在深圳市福田区沙头街道办事处社会矛盾调解中心驻沙头派出所工作室的警民联调工作实践中，发现因民间纠纷引起的打架斗殴、损毁财物等治安案件占全部纠纷调解的70%以上，这些都是已经较为激化的矛盾纠纷，其调处稍有不慎、不及时，极其容易转化为群体性械斗或刑事案件，单靠公安机关难以从根本上解决，而人民调解组织的群众性组织的法律性质也抑制了它配合公安机关解决矛盾冲突的效能和效率，因而新时期迫切要求人民组织的法律性质走向多层次化、多样化的道路。