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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨/肖贞英

时间:2024-07-23 16:47:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9974
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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
【案情】
原告:张某。
被告:熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
  另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
  此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。


作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。
从一起盗窃案引发的
刑事公诉风险问题的思考

作者:贺轶民
单位:北京市朝阳区人民检察院研究室
电话:010-65014161

一般来说,由于民事诉讼调整平等主体的权利义务关系,双方当事人的诉讼风险容易引起关注,特别是涉及诉讼标的额较大时,相应的诉讼费用更为突出。而刑事公诉是由检察机关代表国家来履行职责,这之前侦查机关还进行了大量的调查取证工作,因此,公诉机关的刑事诉讼风险很容易不被重视。但是,随着法院审判中心主义的兴起,法院进行刑事庭审判决时担任居中裁判的角色越为彰显,检察机关的公诉风险研究也就显得较为重要。
一、一个刑事公诉风险的典型案例
郑某某盗窃一案中,被告人郑某某幼年父母双亡,由其姑妈王某抚养成人。王某有一子王甲、一女王乙。2000年郑某某随王某来京做小生意,和王某、王甲、王乙一起生活,并受雇于王某,由王某每月发给其工资。后来王某欠郑某某工资1000余元没发放,郑某某便偷偷将王乙床铺下的存折拿出去到银行取出1万元人民币,被王乙告发归案。公安机关侦查完毕移送检察机关审查起诉,检察机关根据王某某、王甲、王甲妻子等的证人证言和存折以及被害人王乙的陈述,认定盗窃事实成立,且不属于《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款第四项中“偷拿自己家的财物或者近亲属的财物,一般可不按犯罪处理,对确有追究刑事责任必要的,处罚时也应与社会上作案的有所区别。”规定的情形,因此依法提起公诉。在法院审判时,王甲、王甲妻子的证言发生变化,王乙作为案件被害人也请求检察机关不要追究郑某某的刑事责任。这样,案件的发展将检察机关推向了一个尴尬的境地。原本事实清楚的案件却因证人翻证导致指控无力,最后法院宣判被告人郑某某无罪。
二、案件反映的公诉风险原因
一般来说,公诉风险产生的原因主要是证据的变化风险和指控罪名不准确的风险,这种风险对每一个刑事案件来说都是客观存在的,只是对有些类型的刑事案件表现得更为突出,比如本案所涉及的亲属之间的轻微刑事案件。
1、犯罪事实主要依靠亲属间证人证言建构的证据体系,在案件当中随着诉讼程序的推进出现较大的变化。郑某某盗窃一案中,虽然王乙等都不是其法律意义上的近亲属,但是他们生活在一起且又有血缘关系,王乙到公安机关报案时可能也是出于一时的激愤,这样由于各种复杂因素的作用,其本人往往事情一过就后悔,或者在亲属的影响下也不得不放弃原来要追究郑某某刑事责任的念头。因此,证人证言的变化和无罪判决的做出也就在所难免。
2、检察机关执法观念的问题。违法必究是沿袭已久的一个执法理念,检察机关打击和惩罚犯罪往往集中反映在追诉效率上。在这种执法观念的指导下,从侦查人员到检察官往往更为关注有罪的证据,而忽视了无罪证据的搜集与固定。事实上,郑某某盗窃一案的公诉风险从一开始就存在,这种亲属之间的盗窃行为,事发现场一般只有亲属在,而亲属之间的有罪证言很不稳定,往往会掺杂一些主观情感,有罪证言向无罪证言转化的倾向总是存在。国家的公权力介入这种亲属关系之间去追究轻微的刑事犯罪往往出力不讨好。正是由于该案的证人证言本身就有很大的不稳定性,利于被告人的证言趋势总是存在的。这样,检察机关在审查起诉时如果没有对这种证言趋势的发展概率做出正确的评价,简单地处理为有罪追诉的模式无疑会加大案件的追诉风险。
三、此类案件公诉风险的应对
此类案件的公诉风险问题相对比较集中,研究其应对策略有益于为解决一般案件的公诉风险探索出一个积极的处理模式。
1、树立恢复性司法理念,谨慎起诉。司法的最终价值在于对社会关系的维护。这至少又包含两层含义:一是通过司法来建构尚未建立的社会关系;二是通过司法来修复被破损的社会关系。毫无疑问,案例中郑某某的行为已经对与其生存相关的社会关系造成了一定的破坏,但是这种破坏了的社会关系完全不是只有通过司法机关才能修复。事实上,通过相关关系人的调解,被害人王乙也已经出现了欲放弃诉讼的念头,这时检察机关的追诉就应当谨慎,要提前做好证人翻证的防范性工作,避免陷入“两头冷中间热”的尴尬境地。比如,对被害人的心态要正确把握,对与此相关的关系人的证言要确实固定好,细化案件的各种证据,切断证言变化的可能。
2、建议被害人自诉或者作不诉处理。根据案件在不同诉讼阶段采取相应的处理方案,及时消化各种有可能引发的矛盾。比如,在案件的受理阶段,应当建议被害人自诉,这样给被害人以充分的自由处分权,避免检察机关生硬介入后的种种弊端。如果案件已经到了审查起诉阶段,经过调解使得被告人认识了行为的错误,同时被害人也愿意接受被告人的弥补措施,对这类犯罪危害不大的案件应当采取不诉处理。
3、如果被害人坚决要求起诉,应当协调法院建立快诉快审的司法渠道。对待这种证人证言极易发生反复的轻微刑事案件,可以和法院进行协调,采取快诉快审的简易审方式,快速判决、快速结案;同时建议刑罚时采取社区矫正的方式,一方面有利于证人证言的稳定,另一方面也有利于防止社会摩擦的加剧。
4、在“强化法律监督、维护公平正义”的思想指导下,树立案件的诉讼风险意识,节约司法成本。检察机关要适应新的形势,树立起诉讼风险意识,这样才能确保法律监督的效果,真正维护好社会的公平正义。郑某某盗窃一案,从公安机关大量的侦查取证工作,到检察院的审查起诉,最后法院判决无罪又引起检法两部门检委会、审委会的大量司法性工作,司法成本在这个诉讼过程当中消耗非常大。从这个意义上说,动用如此大的司法成本,必须计算相应的诉讼风险,尤其是要充分注意具体案件的刑事追诉目的。如果仅仅因为诸如亲属之间的轻微刑事犯罪,就过于奢侈地消费有限的法律资源,这是完全没有必要的。因为这类案件的刑事审前程序完全可以实现比刑事追诉更为有效的法律价值和社会价值。因此,审查起诉部门必须适应检察工作不断发展的需要,树立刑事公诉的诉讼风险意识,从而有效节约司法成本,实现司法资源的最优化。


关于做好2006年度全市普通高校毕业生就业工作的意见

辽宁省葫芦岛市人民政府办公室


葫政办发〔2006〕60号

关于做好2006年度全市普通高校毕业生就业工作的意见


各县(市)区人民政府,市政府各部门:
  为全面贯彻落实《中共中央办公厅、国务院办公厅〈关于引导和鼓励高校毕业生面向基层就业的意见〉的通知》(中办发〔2005〕18号)和《辽宁省人民政府关于促进普通高校毕业生就业若干政策的通知》(辽政发〔2003〕26号)精神,切实做好毕业生的就业创业工作,引导和鼓励高校毕业生到基层就业,经市政府同意,现就做好我市2006年毕业生就业工作提出如下意见。
  一、毕业生就业原则
  认真贯彻落实国务院办公厅和省、市政府文件精神,坚持“学以致用、人尽其才和男女平等、优生优用”的原则,充分发挥政府政策引导、宏观调控和市场配置资源的基础性作用,积极吸纳我市经济和社会发展急需的高层次人才。提倡和鼓励毕业生到农村乡镇、街区企业第一线和非公有制经济组织工作;在全市范围内继续推行农村中小学“一校一名师范类本科毕业生”计划和“一村一名大学生”计划;认真实施高校毕业生到农村基层从事支教、支农、支医和扶贫(简称“三支一扶”)计划;积极吸纳高校毕业生进社区工作;加强从具有基层工作经历的高校毕业生中选拔考录公务员和研究生工作;乡镇党政机关和事业单位出现人员空缺时,确保50%以上的空编用于安置高校毕业生。
  二、毕业生就业有关政策
  各县(市)区政府及有关部门要从全市经济建设的大局出发,站在储备人才、用好人才的高度,采取积极措施,将国家计划内招收的全日制大学本科毕业生作为安置重点,尽量予以安排,为吸引更多的本科毕业生回我市工作创造条件。
  (一)留住人才和储备人才。市政府决定,继续组织2006年葫芦岛市选拔高校毕业生到事业单位工作考试,考试合格者,根据各单位人才及专业需求一次派到单位。为保证本科毕业生顺利就业,对分配到各部门的本科毕业生,有空编的占编,没有空编的事业单位可暂超编安排,待有空编时自然冲销。未被录用安置的本科毕业生,如果在市直自主择业落实就业单位的(仅限企业)可直接办理就业手续,未落实就业单位的进入各级人才市场自主择业。
  (二)吸引优秀人才。市人事局结合用人单位的需求,积极吸纳硕士研究生以上学历的毕业生来我市就业创业。凡具有全日制博士、硕士学位的毕业生,通过考核的方式直接进入事业单位。2006年,面向社会公开招录毕业研究生20人。
对本科层次自愿来葫工作的外地生源毕业生,只要落实了就业单位(仅限企业),就予以接收;暂未落实接收单位的可由市人才交流中心办理人事代理,并帮助推荐工作,待落实就业单位后再办理有关手续。
  (三)市直及各县(市)区教育系统除安排师范类毕业生外,还要安排一些专业对口的非师范类毕业生充实教育第一线,教育行政部门要负责对其进行教育理论的岗前培训。
  (四)各县(市)区要认真落实好省“一村一名大学生”计划和农村中小学“一校一名师范类本科毕业生”计划,并按要求力争在十一月底之前完成选派任务。
  (五)继续支持省大学生服务辽西北计划和“三支一扶”计划。对到我市服务的志愿者,各有关地区和部门要做好服务工作,为其创造宽松的政策环境。
  (六)对于家庭享受城市居民最低生活保障的毕业生,在未就业前免收人事代理费。对于家庭生活特殊困难未就业的毕业生,市及县(市)区人事部门要积极给予帮助,推荐就业岗位,各用人单位应积极接收。
  (七)加强对毕业生就业工作的宏观调控,积极开发适合毕业生就业的工作岗位,大力支持毕业生到非公有制经济组织就业,灵活就业和自主创业。落实毕业生自主创业有关税费减免和小额贷款担保政策,完善毕业生到非国有企业就业在工资待遇、社会保险缴纳等方面的保障制度,为毕业生到基层就业创造良好的就业环境。
  (八)加强高校毕业生就业市场建设。市及各县(市)区政府和毕业生就业主管部门要强化对毕业生就业市场的管理、培育、引导职能,加强管理和规范全市毕业生就业市场,严格禁止以营利为目的针对高校毕业生的招聘活动。严厉打击非法职业中介和招聘过程中的各类欺诈行为。为维护高校毕业生与用人单位的合法权益,市内各单位举办大型高校毕业生和以高校毕业生为主体的招聘活动,必须以书面形式向葫芦岛市高等学校毕业生就业工作领导小组办公室提出书面申请获批准方可举办。
  各级毕业生就业主管部门应积极为用人单位吸纳毕业生创造条件,提供服务。逐步依法完善用人单位需求信息登记制度,建立用人单位进入高校毕业生就业市场准入制度及招聘毕业生信用档案。用人单位也应做好高校毕业生的接收、培训和使用工作,切实保障毕业生的合法权益。
  (九)在建立高校毕业生间见习制度的基础上,进一步充实完善我市已经建立的毕业生实习创业基地。要按照《转发人事部等六部委关于建立高校毕业生见习制度的通知》(辽人〔2006〕28号)文件精神,在建立一批稳定有效的毕业生实习实训基地和就业基地,为毕业生提供就业前培训和实践的机会,以提高其职业素质和就业竞争能力。
  (十)根据省《普通高校毕业生就业派遣工作的通知》精神,各级毕业生就业领导工作小组办公室作为毕业生就业工作的行政管理部门,负责到机关、事业单位毕业生的派遣、改派和就业协议的鉴证工作。
  三、加强领导,狠抓政策落实
  各县(市)区政府及市直各部门要把高校毕业生就业、创业工作作为维护社会政治稳定和促进经济发展的一项重要工作来抓。一级抓一级,层层抓落实。市及各县(市)区高校毕业生就业工作领导小组要明确职能,充分发挥统筹协调作用,把就业工作专职人员和专项工作经费落实到位,建立起切实有效的工作体制和运行机制。抓住工作重点和薄弱环节,研究制定毕业生就业市场管理、毕业生待业登记、税费减免、财政补助、自主创业小额贷款担保等方面的具体措施,狠抓促进毕业生就业的各项政策和措施的落实。
  今年我市将各单位接收毕业生工作纳入统一管理,对不上报用人需求、自行接收毕业生的单位,人事部门不列入《葫芦岛市2006年高校毕业生就业分配方案》,不为其办理有关手续。各级人事、教育、财政、公安等部门要密切配合,共同做好本科毕业生就业安置和其它各类毕业生的就业指导工作。各级毕业生就业主管部门要采取积极有力措施,广开就业渠道,切实解决毕业生就业安置工作中出现的问题,确保我市毕业生就业工作的顺利进行。


                    二○○六年七月十七日