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十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形/党世强

时间:2024-07-24 10:17:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8853
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十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形

党世强


  徐女士与某房产公司签订了一份商品房买卖合同。但后来却被告知该房产已卖给第三人胡某了。经过了解才知道,该公司总经理钱某见该楼盘房价每平方米涨了1300多元,就利用职务之便将该房产又卖给其妻弟胡某,并在徐女士发现之前将该房产交付给胡某使用并办理了产权证。徐女士与房产公司交涉多次,均无结果。徐女士问现在该怎么办?

  对徐女士的这个纠纷本人认为有两种解决方式:一种方式是根据《高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十条的规定,向法院申请确认房产公司与胡某订立的房屋买卖合同无效,并要求房产公司继续履行与其订立的商品房买卖合同;第二种方式是根据《解释》第八条的规定,请求解除徐女士与房产公司的房屋买卖合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失,同时可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  类似于徐女士的这种购房纠纷在2003年6月1日生效实施的《解释》中均有所规定。该《解释》除规定了上述两种应认定合同无效或解除合同的情形之外,还在该《解释》第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三条规定了另外十种依法可请求确认合同无效、撤销或解除的具体情形。笔者根据该解释的规定,对这十种确认合同无效、依法撤销或解除的具体情形作一概括性介绍,希望能对广大购房者有所帮助。

  1.商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  2.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,买受人可根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,以违反法律、行政法规的强制性规定为由,向法院申请确认该合同无效,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  3.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  4.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jptm.html) - 十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形_党律师_新浪博客
  上述四种情形,买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  7.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,其面积误差比绝对值超同3%,买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息,但合同中另有约定的除外。

  8.出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买受人有权请求解除合同,但合同中另有约定的除外。

  9.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  10.商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因出卖人的原因或不可归责于买卖双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失或者由出卖人返还购房款及支付利息或返还定金。

  从上述分析可以看出,该《解释》的突出特点是强调对房屋买受人的保护,其中规定的12种商品房买卖合同无效、撤销、解除的具体情形,对于有力的维护消费者合法权益及我国人民法院对此类纠纷正确、及时的审理有着十分重要的意义。

  当然,对于商品房买卖合同的无效、解除及撤销,除了直接适用上述规定之外,还可以适用我国合同法及房地产方面法律、法规的相关规定,而不能局限于《解释》中的这12种具体情形。


山东琴岛律师事务所 党世强律师:13791987812


厦门市经济发展局、厦门市财政局关于印发《厦门市中小企业贷款风险补偿资金管理暂行办法》的通知

福建省厦门市经济发展局 厦门市财政局


厦经企〔2007〕34号
厦门市经济发展局 厦门市财政局关于印发《厦门市中小企业贷款风险补偿资金管理暂行办法》的通知


各有关单位:

  现将《厦门市中小企业贷款风险补偿资金管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

                             厦门市经济发展局 厦门市财政局

                             二○○七年一月三十日



  厦门市经济发展局办公室     2007年1月30日印发

厦门市中小企业贷款风险补偿资金管理暂行办法

  第一章 总 则

  第一条 为改善厦门市中小企业融资环境,调动银行和担保机构为中小企业融资服务的积极性,促进我市中小企业的持续发展,特制定本办法。

  第二条 本办法所指的中小企业风险补偿金是指:由市财政预算安排,专项用于补偿银行与信用担保机构为中小企业提供融资服务后出现损失时,相应承担本金部分最终损失10%的资金。

  第三条 本资金实行专户管理,专款专用。由厦门市财政局、经发局监督管理,厦门市中小企业服务中心(以下简称“服务中心”)负责组织实施。

  第二章 资金的主要来源

  第四条 资金的主要来源:

  1、市财政预算安排1000万元铺底资金。

  2、市财政每年根据需求的增加而增补。

  3、风险补偿资金专户的银行利息收入。

  4、其他资金(上级补助或拨款,资金投资收益等)。

  第三章 申请条件

  第五条 满足以下任一条件的项目可申请本办法规定的风险补偿资金:

  1、由担保机构承担100%风险、银行不承担风险,且担保综合费率不超过银行基准利率50%、银行利率维持基准利率或下浮的贷款项目。

  2、由担保机构承担90%风险、银行承担10%风险,且担保综合费率不超过银行基准利率40%、银行利率上浮不超过10%的贷款项目。

  3、由担保机构承担80%风险、银行承担20%风险,且担保综合费率不超过银行基准利率30%、银行利率上浮不超过20%的贷款项目。

  第六条 贷款期限设定:由专项资金承担风险补偿的贷款期限原则上不超过一年。

  第七条 贷款额度设定:原则上初期专项资金承担风险的贷款总规模控制在10个亿,今后每年随专项资金和需求的增加而调整。

  1、销售总收入在3000万元以下的企业,最高贷款上限不超过300万元;

  2、销售总收入在3000万元—1亿元的企业,最高贷款上限不超过500万元;

  3、销售总收入在1亿元—3亿元的企业,最高贷款上限不超过800万元。

  第四章 项目申请、审核流程

  第八条 愿纳入本办法管理范围的项目,由符合申请条件的担保机构和银行共同向服务中心提出申请,从厦门中小在线www.semxm.gov.cn下载《厦门市中小企业贷款风险补偿资金申请表》,一式两份填写完整,并提供以下资料:

  1、贷款企业执照副本复印件;

  2、银行与贷款企业签署的贷款协议复印件;

  3、担保机构与贷款企业签署的担保协议复印件;

  4、银行与担保机构签署的合作协议复印件。

  第九条 服务中心接到申请后,组织资金管理小组进行审核。资金管理小组由市经发局、财政局、服务中心等部门组成。

  第十条 项目申请经资金管理小组审核确认并由服务中心在申请表上加盖确认章即生效。

  第五章 资金支付的申请、审核流程

  第十一条 当贷款逾期后,由担保机构按其承担风险的比例先行代偿。担保机构和银行应在7个工作日内提交“厦门市中小企业贷款代偿呈报表”及“贷款逾期成因分析”报告。

  第十二条 担保机构和银行应在有效诉讼时期内采取一切必要的经济、行政和法律手段进行催收;当贷款真正形成损失后,提交“厦门市中小企业贷款损失补偿申请表”。

  第十三条 服务中心应详细审查有关单据、凭证、数据和资料是否真实、完整、准确,并签署意见后附上相关贷款资料报资金管理小组审核。

  第十四条 服务中心根据管理小组审核评估意见,上报市财政局和市经发局审核批准。

  第十五条 服务中心根据财政局审核批准的支付金额,按照担保机构和银行承担的风险比例分别将资金划转至担保机构和银行指定的账户。

  第六章 资金的管理与监督

  第十六条 在确保资金安全和保值增值的前提下,暂时闲置的资金经市财政局批准,可用于投资国债等无风险项目,收益用于补充风险补偿金。

  第十七条 服务中心应按年度向市财政局和市经发局报告当年银行和担保机构向中小企业贷款发放情况和风险补偿资金的使用情况。

  第十八条 市财政局和市经发局将定期或不定期对资金的使用情况进行检查和监督,对违反有关规定的行为进行检查和纠正。对弄虚作假、截留挪用,违反资金使用规定的,追究有关人员责任。

  第七章 附 则

  第十九条 本办法自发文之日起实施。

  第二十条 本办法由市经发局、市财政局负责解释。



            教唆同案犯虚假供述是否构成妨害作证罪

            ◇ 华东政法大学教授、博士生导师 何 萍



【案情】

2011年5月23日21时许,被告人甲、乙、丙、丁在上海市蕴川路1800号“福人市场”门口附近,因琐事与被害人戊、己发生口角。嗣后,甲、丙打电话询问被告人王某某是否要殴打戊、己,在得到同意后,甲、乙、丙、丁分别持砍刀、铁棍、木棍等械具对戊、己实施殴打,致戊脾脏破裂并手术切除,经鉴定构成重伤;致己头皮创伤,经鉴定构成轻微伤。案发后,被告人王某某指使甲于2011年6月28日至公安机关作伪证,谎称所有犯罪行为系甲一人所为。

对于被告人王某某及甲、乙、丙、丁构成共同的故意伤害罪,无不同意见;但对于被告人王某某指使同案犯甲包揽罪责、包庇同伙,向公安机关作虚假供述的行为是否构成妨害作证罪?在案件审理过程中,公诉方、被告人及其辩护人等均有不同意见,分歧较大。

【分歧】

妨害作证罪是1997刑法规定的一个新罪名,刑法第三百零七条规定:“以暴力、威胁、贿买等方法阻止证人作证或者指使他人作伪证的,处三年以下有期徒刑或者拘役;情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑。从罪状的表述内容来看,该罪的犯罪主体、行为方式、行为对象都相当宽泛。该罪的主体在条文内容上没有作限制,那么是否包括犯罪嫌疑人、被告人?

一种观点认为,本罪的主体是一般主体,如果犯罪嫌疑人、被告人采用非法手段妨害作证的,也构成本罪。还有一种观点认为,如果犯罪嫌疑人、被告人采取一般的嘱托、请求、劝诱等方法阻止他人作证或者指使他人作伪证的,因缺乏期待可能性,而不以妨害作证罪论处。但是,犯罪嫌疑人、被告人采取暴力、威胁、贿买等方法阻止他人作证或者指使他人作伪证的,并不缺乏期待可能性,宜认定为妨害作证罪,但可以从轻处罚。然而,值得深入探讨的是,共同犯罪中,犯罪嫌疑人、被告人指使同案犯作虚假供述的,是否构成妨害作证罪?即本文案例中的情况,王某某指使同案犯甲包揽罪责、包庇同伙,向公安机关作虚假供述是否构成妨害作证罪?

【评析】

笔者认为,王某某指使甲包揽罪责、包庇同伙,向公安机关作虚假供述不能构成妨害作证罪,理由如下。

1.现代刑事诉讼理念容纳被告人不必自证其罪

刑事诉讼不再是单纯地强调打击犯罪,而是要求打击犯罪和人权保障并重,强调无罪推定、疑罪从无。为了保障这些理念与原则的贯彻落实,有些国家规定了沉默权制度,我国虽然没有明文规定沉默权,但是在修订的刑事诉讼法中,明确规定了不得强迫任何人自证其罪。既然现代诉讼理念不得强求任何人自证其罪,证明被告人有罪的责任只能在于控诉方,那么,任何人犯罪之后的不如实供述,甚至进行一定的掩饰和隐瞒是无可厚非的。既然被告人没有如实供述的义务,无义务则无责任,被告人的不如实供述就不应当产生刑事责任。文中所涉案例,王某某与甲原本属于共同犯罪,虽然王某某唆使甲包揽罪责、包庇同伙,但是,由于我们不能要求犯罪人必须要如实供述,那么我们也就不能期待共同犯罪人之间必须互相揭发、如实相告。王某某的指使行为以及甲向公安机关的虚假供述行为本质上属于共同犯罪人的不如实供述,因此,他们的教唆虚假供述以及虚假供述行为不可能产生刑事责任。再说,刑事诉讼法规定,光有被告人口供,没有其他证据相互印证的,不得定罪量刑,定罪量刑的前提是证据之间能够形成锁链,具有证明力。司法机关对被告人的定罪量刑必须广泛收集证据,被告人口供只是证据种类之一,证据种类还有书证、物证、被害人陈述、证人证言、鉴定结论、视听资料等等,共同犯罪人的不如实供述,并没有阻碍司法机关从其他渠道搜集证据,共同犯罪人之间的相互隐匿与阻碍证人作证、阻碍被害人陈述、阻碍鉴定人作出鉴定结论不具有等价性,前者属于一种不如实供述的行为,不能享受坦白的优惠待遇,而后者是阻挠司法机关获取相关证据,妨碍司法机关正常的诉讼活动。

2.禁止重复评价原则表明不如实供述不必另外构罪

“坦白从宽、抗拒从严”历来是我国刑事司法政策,“坦白”行为在《刑法修正案(八)》之前只是一种酌定量刑情节,但是,在《刑法修正案(八)》中,坦白是非常明确的法定量刑情节了,对于坦白行为,可以从轻甚至减轻处罚,那么,对于不坦白是否需要从重处罚?对于虚假供述是否还构成其他犯罪?笔者认为,不坦白作为坦白的对立面,一方面不能享受从轻或者减轻的待遇,另一方面如果还被从重处罚的话,其实是对不坦白行为双重从重了,其不合理性显而易见。坦白是指如实供述,不坦白无非是指不如实供述,不如实供述既包括默不作声,也包括虚假供述。在本案中,王某某与甲、乙、丙、丁实施共同犯罪,事后王某某指使甲向公安机关虚假陈述所有行为系甲一人所为。对于这种指使虚假供述以及虚假陈述的人无需数罪并罚。因为,既然如实供述是一项法定的从轻甚至减轻处罚的情节,那么不如实供述的犯罪嫌疑人、被告人就不能享受这种从宽的待遇,不必从重处罚,只需按照基准性量刑即可,更加不能对不如实供述的行为另外定罪,定性为妨害作证罪或者窝藏、包庇罪。在本案中指使他人虚假供述的王某某除了承担故意伤害罪的刑事责任之外还被定性为妨害作证罪,其实是对其不坦白的行为另作评价了,王某某的不坦白受到了双重从重的评价。如果王某某还另外构成妨害作证罪的话,那么进行虚假供述的甲难道还构成窝藏、包庇罪?一致的观点是甲的虚假供述行为不构成包庇罪。但是,真正进行虚假供述的甲不另外构成包庇罪,而教唆他人虚假供述的王某某反而构成妨害作证罪了?从社会危害性角度考虑,实行行为的社会危害性不比教唆行为的社会危害性轻。因此,正确的做法应当是甲不构成包庇罪,王某某也不应当构成妨害作证罪。

3.期待可能性理论应当包容当事人的虚假供述

期待可能性是指在行为时自行为人外部环境和条件来考察,能够期待行为人实施合法行为的可能性——如果行为人在行为时具有选择为合法行为的可能性,则具有期待可能性,因而有非难可能性;如果行为人行为时没有选择为合法行为的可能性,即无期待可能性,则行为人即使选择了某种危害社会的行为亦不负刑事责任。我们很容易理解的是,在单独犯罪情况下,行为人犯罪后潜逃躲避、向司法机关作虚假供述,甚至毁灭证据、伪造证据等都因缺乏期待可能性而不受处罚,因为很少有人在实施犯罪以后愿意坐以待毙的。单独犯罪的情形如此,共同犯罪也一样。共同犯罪是二人以上共同犯罪,共同犯罪人具有共同的故意、共同的行为。虽然人数众多,但是本质上共同犯罪是一个整体。共同犯罪人在作案时互相配合、互相支持,是一个统一体,作案后不被发现也是共同犯罪人的共同利益。不难理解的是,共同犯罪的犯罪分子在犯罪以后建立攻守同盟,共同抵赖,相互包庇的,这样的行为无异于单独犯罪作案后的潜逃和隐匿,也可以理解成缺乏期待可能性而不必受罚。那么,稍稍有些变化的是,在共同犯罪情形下,有一些同案犯指使其他同案犯作虚假陈述,而另一些同案犯作了虚假陈述,是否有的构成妨害作证罪,有的构成窝藏、包庇罪呢?笔者认为,按照期待可能性理论也不应将这样的行为定罪量刑。其实,前面罗列的这些情形尽管形式上有异,但本质上趋同,都是不如实供述,不管是单独犯罪,还是共同犯罪,不管是建立攻守同盟,还是包揽罪责、包庇同伙。如果建立攻守同盟、共同抵赖不能被认定为构成妨害作证罪或者窝藏、包庇罪,那么,指使他人包揽罪责、包庇同伙的行为更加不能认定为妨害作证罪了。因为,部分人承认罪行比全部抵赖无论是性质上还是程度上都不会更严重,如果全体抵赖被认为缺乏期待可能而不构成犯罪,那么部分承认、部分抵赖的行为怎么可能反而构成犯罪呢?而且,如果犯罪嫌疑人、被告人犯罪后自行藏匿、向司法机关作虚假供述,甚至毁灭证据、伪造证据等等因缺乏期待可能性而不受处罚,以比正犯犯罪性低的教唆形式,即指使同案犯作虚假供述怎么可能反而构成犯罪呢?尽管刑法第三百零七条第1款设置了妨害作证罪罪名,这个犯罪中的“指使他人作伪证”可以看做是将部分伪证教唆行为正犯化,但是,这里的指使人和被指使人不应当是共同犯罪的同案犯关系,否则就违背了期待可能性理论,而且会轻重倒挂,违背常识、常情和常理。