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公司的名称、住所/唐青林

时间:2024-06-25 14:22:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8964
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公司的名称、住所



注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。

(一)公司的名称
公司的名称即公司的名字,是指公司在生产经营活动中用以相互区别的固定称呼,是公司人格特定化的标志,它是公司章程绝对必要记载事项之一,是公司设立、登记开展经营活动的必要条件。根据各国法律规定,任何公司都必须有自己的名称,以保证公司生产经营活动的顺利进行,维护社会经济秩序。
由于公司名称对社会经济生活关系甚大,为了保障公司及交易相对人的合法权益,维护社会经济秩序的稳定,各国或地区的公司立法都对公司名称做出了相应规定。下面试图从以下几个方面对我国法上的公司名称制度予以概括:

1、公司名称的选定
各国对公司名称的选定主要采用三种原则, 一种是“真实主义”原则,即法律限定公司名称必须与公司实际情况相符;一种是“自由主义”原则,即法律原则上对公司名称的选择不加限制;另一种是“折中主义”原则,即法律规定公司成立时的名称应真实反映公司的营业部类、经营范围等,但是在转让、继承时可不改变原主姓名。在现代各国,对公司名称的选定不加任何限制是罕见的,即使在采用自由主义原则的国家,其法律也有禁用商号的规定。多数国家规定,公司名称作为绝对记载事项必须在公司章程中载明,名称的确定还须经国家登记主管机关的审查,作为公司登记的必要事项予以登记。有些国家还规定,公司名称在获准前须进行公告,公告期内无人提出异议方可办理登记手续。
我国公司法第八条规定:“依照本法设立的有限责任公司,必须在公司名称中标明有限责任公司或者有限公司字样。依照本法设立的股份有限公司,必须在公司名称中标明股份有限公司或者股份公司字样”。这一规定要求有限责任公司、股份有限公司的名称应反映公司营业部类,表明了我国公司立法采取的是公司名称真实原则。除此之外,公司名称还必须依照2005年12月18日新修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定办理名称核准和登记手续,并须严格符合1991年国家工商行政管理局颁布的《企业名称登记管理规定》和1999年国家工商行政管理局颁布并经2004年重新修订的《企业名称登记管理实施办法》的有关规定。这三部法规是我国公司名称登记管理的主要依据。具体说来,根据我国有关法律的规定,公司名称的构成及确定应遵循如下原则:
  (1)公司名称的构成必须符合法律规定。一般来说,企业名称应当由行政区划、字号、行业、组织形式依次组成,但法律法规另有规定的除外。也就是说公司名称由四个部分组成:一是行政区划。企业名称中的行政区划是本企业所在地县级以上行政区划的名称或地名。市辖区的名称不能单独用作企业名称中的行政区划。市辖区名称与市行政区划连用的企业名称,由市工商行政管理局核准。省、市、县行政区划连用的企业名称,由最高级别行政区的工商行政管理局核准。经国家工商行政管理总局核准,符合下列条件之一的企业法人,可以使用不含行政区划的企业名称:国务院批准的;国家工商行政管理总局登记注册的;注册资本(或注册资金)不少于5000万元人民币的;国家工商行政管理总局另有规定的。二是具体名称(商号、字号)。这是公司名称中唯一可以由当事人自主选择的内容,也是公司名称的核心内容,是其区别于其他民事主体的特定化的标记。企业名称中的字号应当由2个以上的字组成。行政区划不得用作字号,但县以上行政区划的地名具有其他含义的除外。三是公司的行业特点或营业种类。企业名称中的行业表述应当是反映企业经济活动性质所属国民经济行业或者企业经营特点的用语。企业名称中行业用语表述的内容应当与企业经营范围一致。四是公司的组织形式。凡是依公司法设立的公司,必须在公司名称中标明有限责任公司或股份有限公司字样。公司形态的不同,对内对外所负的责任也不同,所以各国公司法为保障交易安全,都有类似规定。公司名称主要由上述四部分构成,如北京市亿天恒贸易有限责任公司,即是典型的由四段内容构成的公司名称。
《企业名称登记管理规定》不仅从正面规定了企业名称的选定与构成规则,而且从反面规定了企业名称中禁止使用的内容和文字。公司名称中禁止使用的内容和文字有:有损国家、社会公共利益的;可能对公众造成欺骗或误解的;外国国家名称、国家组织名称;政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号;汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字;其他法律、行政法规规定禁止的。有些内容和文字是不能在名称中随便使用的,只有符合一定条件之后才能使用。如,除国务院决定设立的企业外,企业名称不得冠以“中国”、“中华”、“全国”、“国家”、“国际”等字样;具有三个以上分支机构的公司,才可以在名称中使用"总"字,等等。
公司名称使用的文字也必须符合法律规定。公司名称应当使用符合国家规范的汉字,不得使用汉语拼音字母、阿拉伯数字。公司名称需译成外文使用的,由公司依据文字翻译原则自行翻译使用,不需报工商行政管理机关核准登记。
(2)公司只能使用一个名称。包括公司在内的企业只准使用一个名称,企业营业执照上只准标明一个企业名称,在登记主管机关辖区内不得与已登记注册的同行业企业名称相同或者近似。 所谓“近似”,是指在字音、字形或字义方面非常接近;字号相同,组织形式略有差别。如确有特殊需要,经省级以上登记主管机关核准,企业可以在规定范围内使用一个从属名称。企业名称中不得含有另一个企业名称。企业分支机构名称应当冠以其所从属企业的名称。 
  (3)使用已终止企业的名称必须符合法律规定的年限。申请登记注册的公司与注销登记或者被吊销营业执照未满3年的企业名称相同;与其他企业变更名称未满1年的原名称相同;登记主管机关不予核准。

2、公司名称的核准和登记
我国法律对公司名称实行强制注册制,即公司名称权的取得以设立登记为要件;公司名称变更,必须办理变更登记。
我国的公司登记机关是各级工商行政管理机关。公司名称由工商行政管理部门实行分级管理:国家工商行政管理总局主管全国的公司登记工作,并负责下列公司的登记:(1)国务院国有资产监督管理机构履行出资人职责的公司以及该公司投资设立并持有50%以上股份的公司;(2)外商投资的公司;(3)依照法律、行政法规或者国务院决定的规定,应当由国家工商行政管理总局登记的公司;(4)国家工商行政管理总局规定应当由其登记的其他公司。省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内下列公司的登记:(1)省、自治区、直辖市人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的公司以及该公司投资设立并持有50%以上股份的公司;(2)省、自治区、直辖市工商行政管理局规定由其登记的自然人投资设立的公司;(3)依照法律、行政法规或者国务院决定的规定,应当由省、自治区、直辖市工商行政管理局登记的公司;(4)国家工商行政管理总局授权登记的其他公司。设区的市(地区)工商行政管理局、县工商行政管理局,以及直辖市的工商行政管理分局、设区的市工商行政管理局的区分局,负责除应当由国家工商行政管理总局和省级工商行政管理局负责登记以外的其他公司以及国家工商行政管理总局和省级工商行政管理局授权登记的公司的登记工作。但是,其中的股份有限公司由设区的市(地区)工商行政管理局负责登记。
公司名称经登记之后由登记机关核发《企业名称登记证书》,企业名称经核准登记注册后,无特殊原因在一年内不得申请变更。公司变更确需名称的,应当自变更决议或者决定作出之日起30日内向登记主管机关申请变更登记。

3、公司名称的预先核准制度
我国对公司名称的登记管理实行预先核准制度,所有的公司在申请设立登记以前,都必须首先申请名称预先核准。根据《公司登记管理条例》第十七条的规定,设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规或者国务院决定规定设立公司必须报经批准,或者公司经营范围中属于法律、行政法规或者国务院决定规定在登记前须经批准的项目的,应当在报送批准前办理公司名称预先核准,并以公司登记机关核准的公司名称报送批准。实行这一制度的意义在于,一是有利于申请人办理各种前置手续,二是赋予了申请人一种名称登记优先权。被预先核准的公司名称给予6个月的保留期,但在该保留期内,公司名称不得用于从事经营活动,也不得转让。
由于申请公司名称预先核准时,公司尚未成立,因此申请公司名称预先核准的,只能是设立者指定的代表或者其委托的代理人。对此,我国《公司登记管理条例》第二十条和第二十一条予以了明确规定:设立有限责任公司,应当由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关申请设立登记;设立国有独资公司,应当由国务院或者地方人民政府授权的本级人民政府国有资产监督管理机构作为申请人,申请设立登记;设立股份有限公司,应当由董事会向公司登记机关申请设立登记。
申请公司名称预先核准,需要按照法律规定提交公司名称预先核准申请书。对此,《企业名称登记管理实施办法》第二十三条明确规定,申请企业名称预先核准,应当由全体出资人、合伙人、合作者指定的代表或者委托的代理人,向有名称核准管辖权的工商行政管理机关提交企业名称预先核准申请书。企业名称预先核准申请书应当载明企业的名称(可以载明备选名称)、住所、注册资本、经营范围、投资人名称或者姓名、投资额和投资比例、授权委托意见(指定的代表或者委托的代理人姓名、权限和期限),并由全体投资人签名盖章。企业名称预先核准申请书上应当粘贴指定的代表或者委托的代理人身份证复印件。
公司登记机关收到上述文件之后,予以核准的,发给《公司名称预先核准通知书》。预先核准的公司名称保留期为6个月,但该预先核准的公司名称在保留期内,不得用于从事经营活动,也不得转让。

4、公司名称的效力
公司名称经登记注册后,即依法取得法律认可的效力,其效力主要表现在以下方面:
(1)公司获得名称使用权。公司名称经核准登记注册后方可使用,在规定范围内享有专用权。应当指出的是,公司对其名称的使用既是法律赋予公司的权利,同时也是法律课以公司的义务,在一定的情形和场合下,公司必须使用其经登记核准的名称。《企业名称登记管理实施办法》规定,企业应当在住所处标明企业名称。并且企业使用名称,应当遵循诚实信用的原则。
(2)具有排他的和禁止仿冒的效力。各国法律均赋予公司名称具有排他的效力,即其他公司名称不得与本公司名称相重复或相近似,这是保护工业产权、防止不正当竞争和商业欺诈的一项重要法律措施。我国法律规定,任何企业的名称不得与其登记机关辖区内已登记注册的同行业企业名称相同或者相似,否则构成侵权。
(3)公司可以依法转让其名称。公司名称是商誉的重要组成部分,也是工业产权保护的对象之一,因此,公司名称具有人身权和财产权双重属性,具有财产价值,所以可以进行有偿转让。但公司名称可否单独转让?各国规定不一。从我国有关法律的规定来看,企业名称是不允许单独转让的,但企业名称可以随企业或者企业的一部分一并转让。企业名称只能转让给一户企业。企业名称的转让方与受让方应当签订书面合同或协议,报原登记机关核准。企业名称转让后,转让方不得继续使用已转让的名称,以维护企业名称的排他性。

(二)公司的住所
公司的住所是指法律上确认的公司的主要经营场所。公司住所的确定在公司法上有着重要意义,这主要表现在:第一,可以据以确定诉讼管辖。我国民事诉讼法规定,对法人或其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。公司是法人的一种形式,以公司为被告的民事诉讼,应当公司住所地人民法院管辖。因此,确定公司的住所地,对于解决纠纷,维护社会经济秩序,保障当事人的合法权益具有重要意义。第二,可以据此确定法律文书或其他函件的送达处所。根据我国民事诉讼法的规定,人民法院送达诉讼文书时,应直接送交受送达人。直接送达法律文书有困难的,可以委托其他人民法院代为送达,或者邮寄送达。受送达人拒绝接受诉讼文书的,可以以留置方式送达。对公司来说,无论是直接送达、委托送达、邮寄送达,还是留置送达,均以公司住所地为受送达处所。因此,确立了公司的住所地,有利于法院或者其他组织与公司取得及时、迅速的联系,为公司或者其他当事人维护自己的合法权益提供了有力保障。第三,可以据以确定债务履行处所。按照《民法通则》和《合同法》的规定,履行地点不明确的债务,给付货币的,在接受给付一方的所在地履行,其他标的,在履行义务一方的所在地履行。对公司来说,其履行所在地应为其住所地。因此,确定了公司的住所,对于对方当事人来说,也就等于为自己确定了债务人的履行地。第四,在涉外民事法律关系中,公司的住所是确认适用准据法的依据之一,从而有助于法律冲突的及时解决。
但是对于公司住所的确定方式,各国或地区的做法确不尽一致,大致有以下三种方式:一是管理中心主义,即以登记时的常设管理机关所在地为住所;二是营业中心主义,即以公司的业务执行地为住所;三是由公司的章程来确定公司的住所。我国《公司法》第十条的规定与《民法通则》第三十九条的规定一致,即公司以其主要办事机构所在地为住所。所谓主要办事机构所在地,是指决定和处理公司事务的机构所在地,也是管辖全部组织的中枢机构。
同公司名称一样,公司住所是公司章程的绝对必要记载事项之一,也是公司注册登记的事项之一。公司变更住所,必须办理变更登记,否则不得以其变更事项对抗第三人。经公司登记机关登记的,公司的住所只能有一个。公司的住所应当在其公司登记机关管辖区内。


注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。


河北省规范性文件制定规定

河北省人民政府


河北省规范性文件制定规定

政府令〔2010〕第14号


《河北省规范性文件制定规定》已经2010年12月14日省政府第76次常务会议讨论通过,现予公布,自2011年2月1日起施行。




省长



二○一○年十二月二十四日







河北省规范性文件制定规定



第一条为贯彻《国务院关于加强法治政府建设的意见》,健全规范性文件制定程序,推进依法行政,维护法制统一和政令畅通,特制定本规定。

第二条本规定所称规范性文件,是指除政府规章外,本省的行政机关或者具有管理公共事务职能的组织(以下统称制定机关)依据法定权限和程序制定公布的,涉及公民、法人或者其他组织权利义务,具有普遍约束力的行政管理性文件。

第三条本省规范性文件的立项、起草、审查、决定、公布、备案和监督,适用本规定。

第四条下列机关可以制定规范性文件:

(一)省、设区的市、县(市、区)人民政府及其办公厅(室),乡镇人民政府;

(二)县级以上人民政府工作部门;

(三)法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织。

县级以上人民政府为完成某项任务而设立的议事协调机构、临时机构以及政府工作部门的内设机构、派出机构、临时机构,不得制定规范性文件。

第五条县级以上人民政府及其工作部门(含省以下实行垂直管理的部门和法律、法规授权具有管理公共事务职能的组织,下同)负责本级政府和本部门规范性文件的制定工作。

县级以上人民政府法制机构负责本级政府以及政府工作部门规范性文件的合法性审查工作和下级人民政府规范性文件备案审查工作。县级以上人民政府工作部门的法制机构负责本部门规范性文件的合法性初审工作。

第六条规范性文件的制定应当遵循下列原则:

(一)依照法定职权和程序;

(二)体现法制统一和政令畅通;

(三)保障公民、法人或者其他组织的合法权益;

(四)坚持权力和责任相统一;

(五)精简、效能、规范、公开。

第七条规范性文件不得规定下列内容:

(一)设定行政许可、非行政许可审批、行政处罚、行政强制措施、行政事业性收费和征收、减免税费等事项;

(二)设定涉及地方保护和行业保护的事项;

(三)增设公民、法人或者其他组织的义务,增加影响公民、法人或者其他组织权利的事项;

(四)其他违反法律、法规、规章规定的事项。

第八条设区的市人民政府可以根据行政管理工作的需要,制定规范性文件立项工作计划,也可以根据实际需要即时立项。

第九条规范性文件由制定机关组织起草,可以请有关专家参加或者委托有关专家负责起草工作。起草规范性文件应当广泛听取有关部门、组织和行政管理相对人及专家的意见。相关部门对规范性文件草案内容存有较大分歧意见的,起草部门应当进行协商,协商不成的,报本级人民政府协调或者裁定。

第十条规范性文件涉及政府重大投资项目、重大公共基础设施、公用事业价格调整、企业改制、土地征用、房屋拆迁、环境保护、教育医疗、社会保障制度改革等公共利益或者与人民群众切身利益密切相关的事项,起草部门应当组织进行社会风险评估。

第十一条制定规范性文件实行合法性审查制度。县级以上人民政府或者工作部门制定的规范性文件,应当在提交审议决定前,由本级政府法制机构或者本部门法制机构进行合法性审查。

县级以上人民政府工作部门制定规范性文件,应当在公布前报送本级政府法制机构进行合法性审查,公布后15日内报送备案。

县级以上人民政府和乡镇人民政府制定的规范性文件,应当在公布后15日内向上级人民政府报送备案。

设区的市人民政府列入立项工作计划的规范性文件,可以参照《河北省地方政府立法规定》规定的程序进行审查。

第十二条政府工作部门报送政府法制机构对规范性文件进行合法性审查,应当提交下列材料:

(一)报送审查的公函和部门法制机构初审意见函;

(二)规范性文件草案的起草说明和纸质、电子文本;

(三)法律、法规和规章等依据;

(四)征求意见或者进行社会风险评估的有关材料及有关参考资料。

第十三条规范性文件的起草说明应当包括下列内容:

(一)制定的必要性和可行性;

(二)法律、法规和规章的有关规定;

(三)拟解决的主要问题以及采取的主要措施;

(四)采纳有关部门、专家或者社会公众意见情况。

进行社会风险评估的,应当说明评估结果采纳情况。

第十四条政府法制机构对部门报送的规范性文件草案进行合法性审查时,需要报送部门补充提供有关材料或者说明情况的,报送部门应当按要求提供;需要补充征求其他有关部门意见的,有关部门应当在规定时间内以书面形式向政府法制机构反馈意见。

第十五条政府法制机构应当对规范性文件的下列内容进行合法性审查:

(一)是否超越制定机关的法定职权或者法律、法规、规章的授权范围;

(二)是否与法律、法规、规章相抵触;

(三)是否违反本规定第七条的规定;

(四)是否符合规范性文件制定程序;

(五)其他需要审查的内容。

第十六条政府法制机构应当在收到符合本规定第十二条规定的材料之日起15个工作日内,完成对部门报送规范性文件的合法性审查工作。对有特殊情况不能在规定期限内审查完成的,经政府法制机构主管负责人批准,可以延长10个工作日,并将延长的理由告知起草部门。政府法制机构未在规定期限内提出书面审查意见的,视为审查通过。

规范性文件合法性审查需要进行调查研究、召开论证会、听证会或者退回部门修改的,所需时间不计算在本条规定的期限内。

对应对重大突发公共事件、执行上级行政机关的紧急命令或者立即施行临时性措施、保障公共安全和重大公共利益等紧急情况制定的规范性文件,应当在收到送审稿后立即进行审查。

除列入立项工作计划的规范性文件外,政府法制机构对于本级政府交付进行合法性审查的规范性文件,应当在7个工作日内完成审查工作。有具体时间要求的从其要求。

第十七条政府法制机构完成对规范性文件合法性审查后,应当根据下列不同情况提出书面审查意见:

(一)对规范性文件的内容符合有关法律、法规、规章规定的,提出内容合法的意见;

(二)对规范性文件的主要内容违反有关法律、法规、规章规定的,提出不予制定的意见;

(三)对规范性文件制定条件尚不成熟或者相关部门对规定的主要制度存在重大分歧意见且经协调无法达成一致意见的,提出暂缓制定的意见;

(四)对违反第七条规定的,提出取消相关内容的意见;

(五)对语言不规范、存有法律常识性错误的,提出修改完善的意见。

第十八条报送部门收到政府法制机构的书面审查意见后,应当根据审查意见对规范性文件进行修改。

报送部门对政府法制机构的审查意见有异议的,应当自收到审查意见之日起5个工作日内,以书面形式提出协商意见。协商不成的,报本级人民政府裁决。

第十九条上级人民政府对下级人民政府报送备案审查的规范性文件,参照第十五条规定进行审查并予回复。

第二十条政府规范性文件由本级人民政府常务会议审议通过或者经主管负责人、主要负责人决定。

部门规范性文件由部门办公会议审议通过或者经主管负责人、主要负责人决定。

第二十一条规范性文件由制定机关主要负责人签署公布施行。

公布规范性文件,一般应当载明制定机关、文号、文件名称、发布日期、施行日期等内容。签署命令公布施行的规范性文件应当载明制定机关、序号、规范性文件名称、通过日期、施行日期、主要负责人署名和公布日期。

第二十二条规范性文件应当自公布之日起30日后施行,但公告、通告以及其他公布后不立即施行将有碍法律、法规、规章执行或者不利于保障国家安全、重大公共利益的除外。

第二十三条经政府法制机构合法性审查的政府工作部门规范性文件,由政府法制机构统一登记、统一编号、统一向社会公布。

未经登记、编号、公布的规范性文件不得作为行政管理的依据,公民、法人或者其他组织可以拒绝执行。

向社会公布规范性文件应当通过政府网站、政府公报或者新闻媒体等方式。

第二十四条规范性文件应当规定有效期。有效期最长不超过5年;标注“暂行”、“试行”的,有效期不超过2年。有效期满后规范性文件自行失效。制定机关认为需要继续施行的或者需要修改后继续施行的,应当重新经过审查、决定和发布程序予以继续施行。

第二十五条县级以上人民政府应当依照信息公开的有关规定,及时公开现行有效的规范性文件内容,有条件的应当建立规范性文件数据库,方便公民、法人或者其他组织查询。

第二十六条县级人民政府法制机构应当于每年1月15日前,将上年度本级人民政府规范性文件的合法性审查工作情况报设区的市人民政府法制机构。

设区的市人民政府法制机构应当于每年1月31日前,将上年度本级人民政府和下级人民政府规范性文件的合法性审查工作情况汇总报省人民政府法制机构。

省人民政府法制机构应当于每年2月15日前总结通报上年度全省规范性文件合法性审查工作情况。

各级人民政府法制机构应当定期在政府公报、政府网站或者新闻媒体上公布备案登记的规范性文件目录。

第二十七条县级以上人民政府应当对所属工作部门和下级人民政府的规范性文件进行监督管理。

县级以上人民政府法制机构可以通过调阅、抽查制定机关的发文登记簿和有关文件的方式,对规范性文件报送审查和备案情况进行监督检查,制定机关应当予以配合。

第二十八条公民、法人或者其他组织认为公布的规范性文件有违法内容的,可以向制定机关提出审查建议。制定机关应当在30个工作日内进行审查并书面答复。对答复意见有异议的,应当在15日内提出复查申请,属于各级人民政府制定的规范性文件可以向上一级人民政府法制机构提出;属于政府工作部门制定的规范性文件可以向本级人民政府法制机构提出。接到复查申请的人民政府法制机构应当在30个工作日内进行复查并书面答复。

第二十九条规范性文件制定机关有下列情形之一的,由政府法制机构责令改正,给予通报批评,可以提请本级人民政府纠正或者撤销该规范性文件,并在政府网站上公告;情节严重的依法追究责任:

(一)未按规定报送合法性审查和备案的;

(二)未按审查意见修改的;

(三)未按规定向社会公布的。

第三十条负责规范性文件审查的政府法制机构收到规范性文件不予审查或者对审查发现的违法问题不提出纠正意见的,由本级人民政府责令改正或者通报批评;情节严重的依法追究责任。

第三十一条本规定自2011年2月1日起施行。2003年11月28日省人民政府公布的《河北省规范性文件备案规定》同时废止。


荆州市城区经济适用住房管理办法

湖北省荆州市人民政府


荆州市城区经济适用住房管理办法

荆州市人民政府令第86号


《荆州市城区经济适用住房管理办法》已经2010年12月30日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2011年3月1日起施行。

代理市长 李建明

二○一一年二月九日

荆州市城区经济适用住房管理办法

第一章 总 则

第一条 为改进和规范经济适用住房管理,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发【2007】24号)和建设部等七部委联合印发的《经济适用住房管理办法》(建住房【2007】258号)等文件规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

第三条 本市城市规划区范围内经济适用住房的建设、交易与管理,适用本办法。

第四条 市房产管理部门负责本市经济适用住房的管理指导和监督工作。日常工作由市城镇居民住房保障管理中心承担。

市发展改革、住建、规划、国土资源、财政、物价、民政等部门根据各自职责,负责经济适用住房管理的有关工作。

街道办事处按本办法规定做好经济适用住房的相关工作,并确定机构和人员具体负责。

第五条 市房产管理部门应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和住房建设规划,会同市发展改革、住建、规划、国土资源部门,编制全市经济适用住房发展规划,报市人民政府批准后组织实施。

第六条 市房产管理部门应当会同市发展改革、住建、规划、国土资源部门依据全市经济适用住房发展规划,按照经济适用住房建设项目选址条件,做好项目储备工作,为逐年滚动开发创造条件。

第七条 市经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划,保证土地优先供应,建设规模纳入本市房地产开发总量。经济适用住房建设年度计划应当按当年商品住房开发总量的10%安排。

经市人民政府批准,经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况作适当调整。

第二章 建设管理

第八条 经济适用住房建设采取新建经济适用住房小区、商品房开发中按一定比例配建经济适用房、企业集资合作建房、城区旧城改造安置点建设等方式实施。

第九条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业(以下简称企业),经市人民政府批准后,可以在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下,利用现有自用土地申请集资合作建房。

企业集资合作建房纳入本市经济适用住房建设年度计划和建设用地计划,实行统一管理,按照经济适用住房的有关政策规定执行。

第十条 经济适用住房开发建设按照“政府组织协调、企业市场化运作”的原则,可以实行项目法人招标,公开项目规划条件、建设标准、土地费用等信息,并通过公开招标选择具有相应资质、项目资本金、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业承担建设任务。也可由市政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中,应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

第十一条 经济适用住房的规划设计,应当符合“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能”的原则,严格执行国家有关技术规范和质量、安全、环保标准,积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。

现阶段,我市经济适用住房套型面积确定为:户均建筑面积控制在70平方米左右,特殊情况,报请市政府批准后面积可适当调整。

第十二条 经济适用住房开发建设单位凭市房产管理部门出具的《荆州市经济适用住房批准建设通知书》到相关部门办理项目审核、土地使用、规划设计、施工建设等各项报建手续。

第十三条 经济适用住房的建设单位必须向买受人出具《质量保证书》和《使用说明书》,并依法承担保修责任。

第十四条 建设经济适用住房,应当按照建筑总面积3‰的标准配套物业管理用房;配套建设商业网点的,由建设单位按照商业用地补缴土地出让金。

第三章 优惠政策

第十五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。免征、缓征或减征经济适用住房的服务性收费。

电力、通讯、市政公用事业等单位要对经济适用房建设给予支持。经济适用住房有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

第十六条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押,申请住房项目开发贷款。

购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市房产管理部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。商业性个人购房贷款在同等条件下优先向经济适用住房购房个人发放。

第十七条 市重点工程和旧城改造拆迁项目拆迁安置时,被拆迁人符合经济适用住房购买条件的,可以优先购买经济适用住房。

第四章 准入管理

第十八条 购买经济适用住房,实行资格申请、公示、核准制,申请购买经济适用住房的家庭须符合以下条件:

(一)有本市城镇常住户口,家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系;

(二)家庭人均年收入低于本市城市居民人均可支配收入;

(三)无房家庭或家庭现有住房面积低于本市城市居民人均住房面积的60%以下;

(四)市人民政府规定的其他条件。

第十九条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第二十条 购买经济适用住房的,购房人应当提供以下证明材料,并填写《荆州市经济适用住房购房申请审批表》:

(一)户籍证明、家庭成员身份证明;

(二)家庭年收入证明;

(三)住房状况证明;

(四)婚姻证明材料;

(五)其他有关证明材料。

第二十一条 家庭申请经济适用住房的,全体成员为共同申请人,应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身人士申请经济适用住房的,本人为申请人。

申请人代表和单身申请人(以下合称申请人)应当持本办法第二十条规定的资料,向居住地或户籍所在地的街道办事处申请核准购房资格,并签署同意接受关于住房和经济状况核查情况的书面材料。具体审核程序如下:

(一)街道办事处应当自受理申请之日起15个工作日内,对申请人家庭的人口、收入、住房情况进行核实,认为符合条件的,在申请人户籍所在地或实际居住地、有工作的在现工作单位公示7日,公示内容包括家庭人口、现住房面积、收入等情况。公示期满无异议或者经核实异议不成立的,签署初审意见,连同申请材料报送区房产管理部门。

(二)区房产管理部门应当自收到街道办事处报送的申请材料之后,在规定工作日内对申请人家庭的住房状况是否符合条件提出审核意见;经审核,住房状况符合规定条件的,将有关材料送交民政部门;由民政部门对申请人家庭收入状况是否符合条件提出审核意见并反馈后报市房产管理部门。

(三)市房产管理部门应当就申请人家庭的住房状况是否符合规定条件提出审核意见,认为符合规定条件的,在市房产信息网、住房保障网上公示7日。公示期满无异议或者经核实异议不成立的,发放《荆州市城区经济适用住房准购证》。

(四)对于不符合规定条件的,房产管理部门应当书面通知申请人,并说明理由。

第五章 价格、销售管理

第二十二条 经济适用住房价格实行政府指导价。开发建设单位在取得销(预)售许可前应核算成本,报市物价部门核定价格。对申报手续、成本材料齐全的,市物价部门应在接到申请报告30日内会同市房产管理部门作出定价决定并向社会发布执行,因建筑安装造价、税收标准和我市规定的收费标准变化而引起成本变化的,经市物价和市房产管理部门审批,可对基准价格进行调整。

市房产管理部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况在媒体上予以公布。

第二十三条 房地产开发单位应按照核定的同一期开发的经济适用住房基准价格,合理确定楼层、朝向等差价及单套住房价格。楼层、朝向等差价可按增减代数和为零的原则确定,平均销售价格不得超过核定的经济适用住房基准价格。

经济适用住房销售实行明码标价制度。房地产开发单位应在销售场所显著位置标明经济适用住房的基准价格、销售价格以及价格批准文件。

第二十四条 经济适用住房实行收费卡制度。房地产开发单位凭营业执照、资质证书和项目立项等相关文件,到物价部门申领缴费登记卡。各有关部门在收取费用时,必须填写缴费登记卡。房地产开发单位在申报经济适用住房销售价格时,此卡作为物价部门审核成本和销售价格的依据。应登记而未登记的收费,不得计入经济适用住房销售价格成本。

第二十五条 经济适用住房项目进入建设施工以后,可按规定申请预售许可,取得预售许可前,建设单位可受理已取得购房资格家庭的购房登记,但不得以任何名目收取款项;建设单位在按规定取得销(预)售许可批文后,方可实施经济适用住房的销(预)售。

第二十六条 销售经济适用住房时,登记购房家庭数量小于实际供应量的,按照购房登记的先后顺序进行销售;登记购房家庭数量超出实际供应量的,以公开摇号方式确定。

市房产管理部门应当会同工商等部门通过推行统一格式的经济适用住房买卖合同,保障购房者的合法权益,并使购房者明确了解其权利和义务。

第二十七条 经济适用住房开发建设单位与申请人签订购房合同后,应当在合同签订之日起30日内到市房产管理部门备案。

第六章 交易和售后管理

第二十八条 购房人购买经济适用住房后,应当按照规定办理房屋产权和土地使用权权属登记。在办理经济适用住房权属登记时,房屋登记部门应当在房屋所有权证上加注“经济适用住房”字样和房屋总价;国土资源部门登记时应当在国有土地使用权证上注明土地性质为“划拨土地”并加注“经济适用住房”字样。

第二十九条 购房人购买经济适用住房不满5年,不得上市交易,因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普遍商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;购房人交纳土地收益等价款后,房产部门办理房屋权属转移登记手续,国土资源部门办理土地出让手续并予以土地变更登记。转让后的房屋所有权证取消原有加注内容,国有土地使用权证所记载的土地性质变更为“出让土地”。

第三十条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。

第七章 监督管理

第三十一条 在经济适用住房建设、交易中有下列行为之一的,有关部门应当依法予以查处:

(一)未经批准,擅自改变经济适用住房土地用途的,由国土资源部门会同城乡规划部门依法予以处罚;

(二)擅自提高经济适用住房销售价格及价外收费的,由物价部门依法予以处罚;

(三)擅自向未取得经济适用住房购房资格的家庭出售经济适用住房或对外出售集资合作建房的,由房产管理部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差。

第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请行政复议,不起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第三十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的个人,由房产管理部门追回已购经济适用住房,并提请所在单位对申请人予以行政处分。

对出具虚假证明的单位,由房产管理部门提请有关部门追究单位主要领导人的责任。

第三十四条 市房产管理部门的工作人员在经济适用住房购房对象资格审查和监督管理中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究其行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第三十五条 各县市可参照本办法执行。

第三十六条 本办法具体应用中的问题由市房产管理部门负责解释。

第三十七条 本办法有效期5年,自2011年3月1日起施行。2009年8月13日发布的《荆州市人民政府关于规范城区经济适用住房申购及管理工作的通知》(荆政规【2009】5)同时废止。