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从《物权法(草案)》看中国不动产登记机构未来走向/武志国

时间:2024-07-22 19:42:58 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9235
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从《物权法(草案)》看中国不动产登记机构未来走向

内蒙古自治区土地储备登记中心 武志国


《物权法(草案)》第十条第二款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”登记的范围、机构统一到怎样的地步,这里没有明确,实际上本部分涉及国家机构改革等重大问题,很多方面还是探讨尝试性的,于是把不动产机构的定位问题交给了未来的不动产立法。
一、不动产登记机构的审查模式
目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种,一为实质审查主义,一为形式审查主义。采形式审查主义的国家,对于登记的申请,只进行形式上的审查,至于登记证上所载权利事项有无瑕疵,则不予过问,这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则,只要无异议登记,即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别,在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系,登记机关有无审查权限。《物权法(草案)》 第十一条 当事人申请登记,应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。”;第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提交的必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时地登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的,申请人以及其他有义务协助的人应当协助。就本条来讲,取向为实质审查,成为我国不动产登记机构定位的一个基点。
二、通行的登记机构的定位和设置模式
国外以及一些地区的不动产登记的立法体例:
1、瑞士的不动产登记机关通常为各州法院(瑞士民法典及州法的规定);
2、德国实行由地方法院(不动产登记局)统一管辖(德国土地登记条例第1条第1款);
3 、日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局,支局及派出所(日本不动产登记法第8条第12项);
4、英国城乡土地登记的机构为“政府土地登记局”;
5、目前在我国台湾地区由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所,主办不动产登记(依《土地法》第39条)。
关于不动产登记之主办机关,现代各国(地区)的立法例大致有司法机关或是隶属于政府的专门的不动产登记部门。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记,各国不动产要么由司法机关统一登记,要么由隶属于政府的专门机构进行登记,而不是多部门多头执政,从而避免因分散管理而出现的混乱,对于我国的比较借鉴意义主要是登记的中立性和效率性,我们还是需要从我国的实际情况出发,不能简单地套用。
三、构建适合我国国情的不动产登记机构
(一)登记价值的冲突和平衡
便民是第一价值取向:登记除所具有的物权公示功能外,虽然还有行政监督的作用,但这个作用是从属的、外在的,而不是本原的、固有的,行政机关完全可以利用法院登记的信息实施其行政监管的职能。效率是第二价值取向,必须建立统一的登记机关,“多头登记”已成为众矢之的,并被认为是导致我国登记状况十分混乱的主要原因。成本是第三价值取向。
(二)关于不动产物权登记的考量
登记机构定位的考量主要是针对不动产物权本身的多样性和复杂性,当前设置统一登记机关的成本和可行性也是必须考虑的。当然最重要的是要克服掉当前登记体制下容易滋生腐败低、效率和不专业的最为根本的弊端。这是我国不动产登记制度另外一个非常重要的基点。其中不动产登记的技术性问题不是最为艰难的问题,不应成为取舍各种方案的决定性因素。
不动产物权种类繁多,从权利性质上分包括所有权、用益物权和担保物权,从权利客体上分包括土地物权、房屋物权、其他建筑物物权、附着物物权如林权、草原权等以及比照不动产登记特殊动产等物权,还有各种各样的特许物权如取水权、渔业权、狩猎权、探矿权等,将所有这些不动产物权全部统一到一个登记机关,未必现实,要斟酌其必要性。
(三)不动产机构设置的方案
目前国内的学术界和实务界就不动产机构设置的方案归纳有以下几种:
第一种,认为应由不动产所在地的县级人民法院管辖;
第二种,认为仍然应由不动产所在地的行政主管机关管辖,但在现有基础上进行适当地非实质性改变的统一性整合;
第三种,对不动产登记实行公证部门的实质审查和登记机关形式审查的分离;
第四种,成立独立于现有不动产行政主管部门的实行垂直管理体制的不动产登记机关。本方案也细分为两种,或是由统一的不动产登记机关向不动产主管部门派出登记人员进行登记或者统一纳入独立的登记体系;
第五种,认为应创立具有服务功能的中介性质的登记机构体系;
(四)当前各种方案的比较学分析
第一种方案分析:登记制度的设计首先必须符合国情,我国司法机关本身受行政权力影响及大,在法院本身还在极力寻求独立的过程中由法院负责登记,会增加法院负担,有可能要牺牲法院的中立性 再者牵涉到推动行政管理体制的改革的艰巨长期问题。
第二种方案分析:在我国目前,登记机关属于行政机关,行政机关行使登记权,即使采用形式审查原则,也不够超脱。换而言之,由行政机关行使不动产物权的登记权,不利于行政机构的职能转变。由行政机关作为登记部门,难以消除政出多门、分散林立的弊端,也就是难以确保登记部门的统一性,容易造成登记效率的低下以及登记出错的弊端。
第三种方案分析:我国的《物权法(草案)》对不动产登记实行了实质审查原则。《物权法(草案)》排除了公证部门仅介入不动产实质审查,由专门的不动产登记负责形式审查后登记模式的可能。
第四种方案分析:建立统一的不动产登记管理机构,目前看来不现实,专门重新设立一个独立的行政机关负责登记,必要性不大,而且也不符合行政机构精简的原则和发展方向,不确定因素也较多。
第五种方案分析:建立具有服务功能的中介机构进行登记,能在一定程度上强化不动产登记的民事行为性质,通过将不动产审批机关和登记机关的职能剥离理论上是可以实现行政机关的干扰的。应该是一种可以试点的模式。
(五)统筹折中方案的可行性分析
笔者以为,出于中国机构改革的复杂性和不动产登记制度的考虑,可以实行过度性和试点性及试验性模式相结合方案,以迎接不动产法或者不动产登记条例的出台,恐怕这个过程不会很短。
1、过渡性模式:从不动产登记的相关性考虑来定夺不动产登记的统一程度较为科学,以土地登记为基础,将土地物权、房屋物权的登记统一起来,由统一的登记机关进行登记。但特许物权、比照不动产登记的特殊动产的物权、林权、草原权、水权等的做法目前可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关,但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门,专司登记职责,并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。
2、试点性模式:适当引入和运用类似于公证机构的社会中介性质机构制度,在市场经济条件下运用法律手段替代行政手段保护物权,同样尝试达到促进物权高效流转的效果。通过“信息共享”和透明登机制解决行政监管的需要。
3、尝试性模式:由不动产所在地的土地登记机构管辖。笔者认为,根据不动产的特性,即凡不动产大多与土地有关,由于土地的管理机关对土地登记信息掌握最为全面也最为熟悉,因此未来的不动产登记机关可以以土地管理机构为依托。

参考资料:
1、全国人大常委会法制工作委员会2005年7月10日公布的《物权法草案》
2、汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用》
3、王利明《试论我国不动产登记制度的完善》
4、孙宪忠《论不动产物权登记》
5、常健《完善我国不动产登记制度的法律思考》
6、吴建农《试论我国不动产登记制度的缺陷和立法完善》
7、张建文《改革现行不动产登记制度的总体思路与构想 》
8、陈儒《试论我国不动产物权登记的立法完善》

珠海市审计局关于印发珠海市审计公示办法(试行)的通知

广东省珠海市审计局


珠海市审计局关于印发珠海市审计公示办法(试行)的通知


珠审通〔2005〕43号

各区人民政府,经济功能区,市府直属各单位,市属国有及国有控股企业:
现将我局制定的《珠海市审计公示办法(试行)》印发给你们,请配合执行。

珠海市审计局
二○○五年十一月二十二日

珠海市审计公示办法(试行)

第一条 为进一步加强审计监督,增强审计工作透明度,促进廉政建设,保证审计机关公平、公正执法,依据《全面推进依法行政实施纲要》的精神,制定本办法。
第二条 珠海市审计局组织实施的审计项目全部实行审计公示,涉及国家秘密和商业秘密的项目除外。
第三条 珠海市审计局在送达审计通知书的同时在被审计单位内部公告栏或显著位置张贴《审计公示》(见《审计公示》示例)一份。《审计公示》的内容包括:
(一)审计项目的法律、法规依据;
(二)审计项目名称、范围及审计方式;
(三)开始实施审计的时间;
(四)反映情况和提供线索的方式、范围和要求;
(五)审计组在审计期间的办公地点和联系电话;
(六)审计机关接受举报电话;
(七)审计廉政纪律监督电话;
(八)审计机关名称、公示日期。
第四条 公示期原则上不超过十个工作日,特殊情况经分管局长批准可延长,但不超过审计项目实施期间。
第五条 珠海市审计局及其工作人员应切实保护举报人的切身利益,不得泄露举报人的身份,违者依法予以处理。
第六条 举报人应坚持实事求是、客观公正的原则,不得借机诽谤或诬告,否则依法承担法律责任。
第七条 公示期间,任何人不得擅自撕毁张贴的《审计公示》,违者依法承担法律责任。
第八条 各区审计局可参照执行。
第九条 本办法由珠海市审计局负责解释。
第十条 本办法自发布之日起三十日后施行。

《审计公示》示例

根据××××××(审计项目立项依据),我局决定自××年××月××日起,对××单位××年××月至××年××月×××情况进行审计(经济责任审计项目:“对××同志在××年××月至××年××月任职期间的经济责任进行审计,同时审计××单位××年××月至××年××月×××情况”),必要时追溯到以前年度或延伸审计有关单位,并对审计发现的违法违纪问题依法进行处理或处罚。
依据《珠海市审计公示办法(试行)》第二条规定,现予审计公示,公示时间从××月××日至××月××日止。
在公示期间,个人和单位可通过来信、来电、来访等形式,反映被审计对象及相关人员在经济活动中存在的问题、审计组及审计人员在廉政纪律或依法审计的方面等情况,但要坚持实事求是、客观公正的原则,不得借机诽谤或诬告,否则依法承担法律责任。以个人名义反映的提倡签署或自报本人真实姓名;以单位名义反映的应加盖本单位印章。
审计人员将严格遵守审计廉政纪律,依法实施审计,接受监督。

1.审计组审计工作地址:
2.提供审计线索电话:市审计局办公室 0756-2222652
审计组办公室
3.审计纪律监督电话:市审计局办公室 0756-2222652


(珠海市审计局公章)
××××年××月××日



海关总署关于制定规范性文件的管理规定

海关总署


海关总署关于制定规范性文件的管理规定

 (1999年12月2日海关总署发布)



  第一条 为加强海关规范性文件的管理,使海关规范性文件制定工作制度化、科学化、规范化,结合海关的实际情况,特制定本规定。


  第二条 海关规范性文化的制定、修改和废止,适用本规定。


  第三条 本规定所称的规范性文件,是指对行政管理相对人设定新的权利、义务或者设定行政处罚的下列文件:
  (一)由海关总署起草,报全国人大及其常委会或者国务院审议的法律草案、行政法规草案;
  (二)以海关总署令或者公告形式发布的海关部门规章;
  (三)海关总署与国务院其他部委联合发布的部门规章;
  (四)经海关总署批准,由直属海关发布,并在该关实施的海关部门规章;
  (五)海关总署对海关法规、规章在执行中的具体问题所作的解释;
  (六)其他文件。


  第四条 海关总署政策法规司(以下简称政法司)负责对规范性文件的制定工作进行规划、组织和协调,并对规范性文件草案进行审核。


  第五条 制定规范性文件,应当符合法律、法规的规定,维护社会主义法制的统一和尊严,依照法定的权限和程序,一切从实际出发,实事求是,遵循科学、民主、公开、公正的原则。


  第六条 下列内容只能由海关总署以署发文形式制定规范性文件:
  (一)有关设定新的收费项目和行政处罚;
  (二)有关关税和进口环节税的征收、减免和保税的措施;
  (三)有关进出口许可证、件的海关监管措施;
  (四)担保措施;
  (五)在海关全系统适用的业务规范、程序;
  (六)涉及改变现行征税、监管、通关、调查、侦察、稽查、统计等海关业务制度的比较重大的管理措施;
  (七)海关法律、法规、规章的实施细则和对海关法律、法规、规章的解释;
  (八)其他应当由海关总署作出规定的内容。


  第七条 海关总署各业务司(局)可以根据海关总署制定的规范性文件,结合实际情况,以司(局)发文的形式制定本部门所辖业务具体的工作规程,但内容不得违背或者超出本规定第六条的规定。


  第八条 直属海关可以根据海关总署制定的规范性文件,结合实际情况,制定本关具体的工作规程,但内容不得违背或者超出本规定第六条的规定。


  第九条 制定本规定第三条第(一)至第(四)项规定的规范性文件(以下简称(一)至(四)项文件),有关部门应当在每年的第四季度,提出第二年度的立法计划,报政法司综合协调,由政法司统一编制年度立法计划,报署领导审定。
  经署领导审定的年度计划,由政法司负责组织实施。
  对紧急或者特殊的立法项目,政法司可以根据形势发展的需要、实际情况的变化以及署领导的指示,对年度计划作适当调整。


  第十条 制定年度立法计划应当包括下列内容:
  (一)规范性文件的名称;
  (二)规范性文件的制定依据;
  (三)规范性文件的起草司局、责任领导和经办人;
  (四)规范性文件完成的时间;
  (五)其他需注明的事项。


  第十一条 法律草案、行政法规草案、综合性业务规章,由政法司负责起草或者组织起草;其他规范性文件,由有关主管部门负责起草。


  第十二条 起草(一)至(四)项文件,应当依照法定的职责权限,从解决实际问题出发,研究借鉴国内外的先进经验,深入调查研究,广泛听取各方面的意见和建议。


  第十三条 负责起草(一)至(四)项文件的部门应当确定一名行政领导为项目负责人,并至少确定一名比较熟悉海关业务,同时具有比较丰富法律知识的人员具体负责起草工作。
  起草(一)至(四)项文件时,如涉及较多部门,可以由有关部门共同派人组成联合起草小组;对法律草案和行政法规草案,可以由政法司出面邀请全国人大及其常委会和国务院的有关人员提前介入调研、起草工作。


  第十四条 (一)至(四)项文件的起草工作完成以后,起草部门应当将草案征求下列机关、部门和人员的意见;
  (一)草案内容涉及到的有关机关和有关部门;
  (二)直属海关;
  (三)行政管理相对人;
  (四)法律及有关业务的专家、学者;
  (五)其他与草案内容有关的单位和人员。


  第十五条 起草部门应当对收集到的各方面的意见和建议进行归纳整理,认真研究,充分吸收合理的意见和建议,并主动与持不同意见的有关机关、部门和人员进行协调。
  对经充分协商不能取得一致意见的,起草部门应当在草案报审时书面说明情况,并提出解决问题的方案和理由。


  第十六条 (一)至(四)项文件草案应当由起草部门的主要领导签署后,统一报政法司审核,报审时应当提交以下材料:
  (一)文件草案;
  (二)起草说明;
  (三)有关背景材料(包括国外资料);
  (四)相关法律依据;
  (五)征求意见情况;
  (六)如需制定实施细则,应当提交实施细则的主要内容;
  (七)其他需要报送的材料。


  第十七条 (一)至(四)项文件草案应当明确规定制定的目的和依据、适用范围、主管机关或者部门、管理原则、具体管理措施和办事程序、海关和行政管理相对人的权利义务、法律责任、解释权、实施日期等内容。
  草案应当结构严谨、条理清楚、用词准确、文字简洁。


  第十八条 起草说明应当包括以下内容:
  (一)立法必要性,包括管理现状、主要问题等;
  (二)起草过程;
  (三)拟采取的管理措施(即草案的主要内容)及可行性分析;
  (四)征求意见情况及协调情况;
  (五)涉及新设机构、增加编制、划拨经费、增加行政性收费项目、减免税政策、业务制度改革、设定新的行政处罚、与现行法律、法规、规章的有关规定不一致或者与其他行政机关有权利义务冲突等内容的,应当着重说明情况、理由和法律依据;
  (六)需要说明的其他问题。


  第十九条 政法司接到报审草案后,可以根据起草部门提供的相关资料,对草案的必要性、合法性、合理性、可行性和规范性方面进行书面审核;对于比较重要、重大或者意见分歧较大的项目,政法司应当根据实际情况,再次进行必要的调研和协调,并根据调研和协调的情况,对草案进行全面审核;对经协调无法达成一致意见的,提交总署办公会议讨论、决定。


  第二十条 政法司审核(一)至(四)项文件草案,应当提出审核报告。审核报告应当以起草说明为基础,对草案的必要性、合法性、合理性、可行性、规范性进行全面分析,以合法性审查为核心,对草案涉及到的法律问题和经政法司协调后所作的修改作重点说明,最后提出审核结论。


  第二十一条 (一)至(四)项文件草案经总署办公会议审议并原则通过后,对无重大原则性分歧意见的,由政法司根据审议中提出的修改意见,会同起草部门对草案进行修改后,按规定程序报签。
  对审议中存在重大原则性分歧意见的草案,由政法司会同起草部门、相关业务部门和对草案有重大原则分歧意见的部门进行再次协调、讨论,提出修改方案,提交总署办公会议再次审议。


  第二十二条 (一)至(四)项文件经总署办公会议审议通过后,由署长或者主管副署长签发。其中需以海关总署的名义发布的规范性文件,应当以海关总署令的形式或者海关公告的形式对外发布。
  对直属海关起草,报海关总署批准的规范性文件,可以由直属海关负责发布。发布时应当注明“海关总署××××年××月××日批准,海关××××年××月××日发布”。


  第二十三条 制定(一)至(四)项文件以外的规范性文件,起草、征求意见、报批、审核、发布等程序可以适当简化。但起草部门应当将草案会签政法司后,交由主管副署长签发。


  第二十四条 除遇紧急情况,规范性文件可以规定自发布之日起实施外,规范性文件应当充分考虑实施前准备工作的需要,确立特定的实施日期。
  规范性文件有特定的实施区域的,还应当确立特定的实施区域。


  第二十五条 规范性文件经批准后,应当在实施前或者发布之日起15日内,在海关的公告栏和对外公开发行的刊物上全文刊登。


  第二十六条 对需要报国务院备案的规范性文件,由政法司根据国务院《法规、规章备案规定》,报国务院法制办公室备案。


  第二十七条 遇有下列情况,规范性文件应当予以修改:
  (一)因政策或者业务的变化,需要增减或者改变内容的;
  (二)因有关法律、行政法规的修改或者废止,需要做相应修改的;
  (三)其他应当予以修改的情况。


  第二十八条 遇有下列情况,规范性文件应当予以废止:
  (一)规定的事项已执行完毕或者因业务变化,没有必须继续执行的;
  (二)因有关法律、行政法规的废止或者修改,失去制定依据或者没有必要继续执行的;
  (三)新的规范性文件已取代了旧的规范性文件的;
  (四)其他应予以废止的情况。
  对已经失效或者需要废止的规范性文件,由海关总署明令废止或者宣布失效。
  对新制定的规范性文件可以替代旧的规范性文件的,应当在新文件中列出详细目录,明文废止被替代的规范性文件。


  第二十九条 直属海关根据海关总署制定的规范性文件,结合实际情况,制定的本关具体的工作规程,应当报政法司备案。
  备案的具体范围,由政法司行规定。


  第三十条 对违反本规定,擅自越权或者违反法定程序规定规范性文件的,海关总署有权予以撤销、改正或者责令其自行纠正,并根据情况对有关单位和责任人员给予通报批评或者行政处分。


  第三十一条 国家出入境检验检疫局通过海关总署报送法律草案、行政法规草案或者制定部门规章的,参照本规定执行。


  第三十二条 政法司负责对本规定执行中的具体问题进行解释。


  第三十三条 本规定自2000年1月1日起施行。