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房屋出卖后未办理过户手续原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定/邱彪

时间:2024-07-06 18:07:54 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9514
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房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将
房屋设置抵押担保的效力应如何认定

--兼论转移标的物所有权合同中债权行为与物权行为的法律效果

[案情]
2001年6月,泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站(以下简称丰乐农技站)将本单位所有的一套面积90平方米的住房以3万元的价格出售给本单位职工李某,双方未签订房屋买卖合同,也未到房管部门办理产权过户手续,李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003年8月,丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金,遂将已出售给李某的那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元,借款期限为6个月。借款抵押担保合同签订后,借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记,丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后,丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息,丰乐信用社多次催收未果。
2004年8月,丰乐信用社诉至法院,要求丰乐农技站及时偿还借款本金10万元及利息,并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时,李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议,认为自己对其居住的房屋享有所有权,法院查封其房屋于法无据。
[分歧意见]
本案在审理过程中,对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否享有优先受偿权的问题存在不同意见:
第一种意见认为,李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效,丰乐农技站应向李某承担缔约过失责任,返还李某的购房款并赔偿相应损失。同时,应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立,丰乐农技站不能清偿到期债务,丰乐信用社有权依担保法的规定,拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是,依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同,且应到房管部门办理产权过户手续才能生效,因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违反了房地产管理法的强制性规定,应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效,因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某,所以丰乐农技站有权以其所有的房产设置抵押担保借款。
第二种意见认为,李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为,本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续,以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵押担保,并办理了抵押登记,因此,丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋,李某基于买卖合同享有债权,而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则,应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖,变卖抵押房屋优先受偿后,只能要求丰乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。
[评析]
笔者赞同第二种意见。从法理角分析,本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立,生效的问题,又涉及到物权法的物权变动的公示,公信原则的问题,具有一定的典型性,现作如下分析:
一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《合同法》第七条第二款规定:“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”我国《房地产管理法》第四十条也规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式,否则房屋买卖合同将被确认为不成立。但这种认识显然是片面的,合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式,仅是合同内容的载体,我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定,合同形式可以是口头形式,书面形式和其他形式,充分体现了合同形式自由的理念,其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。《合同法》第三十六条规定:“法律,行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务,另一方已经接受,说明双方交易已经既成事实。此时,若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立,不但无任何实质意义,反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言,?
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合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题,即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序,双方意思表示一致。但合同成立后,能否发生法律效力,能否产生当事人所预期的法律后果,则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断,以确认合同是否生效。《合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢?笔者的回答是否定的。《合同法》第四十四条第二款规定:“法律,行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定:“法律,行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准,登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准,登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律,行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然我国《房地?
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二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示,公信原则的具体体现,是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示,方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利,其变动常常会影响其他人的利益,如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明,以维护物的占有秩序和交易安全,因此物权不能由当事人随意创设。法律规定,动产物权以占有为公示方式,从占有的移转即交付为其变更的公示方式;不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果,即物权变动经法定公示后,即使标的物的出让人事实上无处分权,信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。
区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立,变更或消灭的民事行为。而物权行为则是直接引起物权取得,变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同,还是借款抵押担保合同,订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立,因此订立合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说,就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段:第一阶段是债权行为即订约行为,其后果是导致债权债务关系的产生;第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为相互联系,缺一不可,债权行为是物权行为的前提和基础,物权行为是债权行为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于,由于债权系相对权,不能对抗合同以外的第三人,一般情况下与第三人无关,因此无须公示。而所有权和担保物权是对世权,可以对抗合同以外的第三人,所以才有公示、公信的要求。
就本案而言,丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同,其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同,以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同,作为买受人的李某以支付购房款,接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务,对方也接受了这种履行,因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为,因此,不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同,抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为,而且还到房管部门办理了抵押登记,履行了物权行为。因而双方设置的担保物权,符合物权变动的公示,公信原则,应为有效。
事实上,正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记,才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖,相信丰乐农技站是房屋的产权人,而与之设立了担保物权,丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某,而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效,且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人,维护了交易的安全和市场交易秩序。

作者: 泸州市纳溪区人民法院
邱 彪
联系电话:(0830)4262149

杭州市公共场所禁止吸烟暂行规定

浙江省杭州市人民政府


杭州市公共场所禁止吸烟暂行规定

市政府令第91号



1995年9月11日杭州市人民政府发布


  第一条 为加强城市环境卫生管理,防治环境污染,保障公民健康,根据国务院《公共场所卫生管理条例》等有关规定,特制定本暂行规定。
  第二条 杭州市卫生局是本市公共场所禁止吸烟工作的主管机关。 本市各区卫生局负责组织实施本区域内公共场所禁止吸烟工作。民航、铁路、市容环卫、交通、工商等部门按各自职能协助卫生行政部门组织实施本暂行规定。 禁止吸烟场所的所在单位负责禁止吸烟的监督和管理。
  第三条 凡在杭州市市区范围内的下列公共场所禁止吸烟:
  (一)影剧院和歌舞厅、卡拉OK厅(室)、音乐茶座(室)、录像放映厅(室)、游艺厅;
  (二)体育比赛馆(场);
  (三)图书馆的阅览室、博物馆、美术馆和展览馆的展示厅;
  (四)200平方米以上的商店(场)及购物场所;
  (五)公共交通工具内及其等候室;
  (六)医疗机构的候诊室、诊疗室、病房;
  (七)机关、团体、部队、学校、企事业单位的课室、礼堂、会议厅(室)和设有空调设备的办公室;
  (八)托幼机构的幼儿活动场所、室内儿童活动场所;
  (九)设有空调设备的餐饮厅(室)、经营场所;
  (十)根据实际需要,由市人民政府确定的其他禁止吸烟场所。
  禁止吸烟的公共场所,有条件的可设置吸烟区。
  第四条 在禁止吸烟的公共场所以及市区道路、广场等其他所有公共场所和建筑物上,一律禁止设置烟草广告。
  第五条 报刊、广播、电视、教育、文化、卫生、环境保护以及市容环卫等部门和工、青、妇等组织应当积极开展吸烟有害健康、劝阻吸烟的社会宣传。
  禁止利用广播、电影、电视、报纸、期刊发布烟草广告。
  第六条 禁止吸烟场所的所在单位应当履行下列职责:
  (一)制订和执行本单位禁止吸烟的管理制度和惩罚措施,对在禁止吸烟范围内的吸烟者,经警告仍不听劝阻的,处以20元罚款;
  (二)做好禁止吸烟的宣传教育工作;
  (三)在禁止吸烟场所内设置醒目的禁止吸烟标志;
  (四)在禁止吸烟场所内不得设置吸烟器具,不得设置附有烟草广告的标志和物品。
  第七条 在禁止吸烟场所内,被动吸烟者有权要求该场所内的吸烟者停止吸烟。公民有权要求禁止吸烟场所的所在单位履行本暂行规定第六条第三项、第四项的职责。公民有权向市或区卫生局举报违反本暂行规定的行为。
  第八条 每年5月31日的"世界无烟日",销售香烟的企业(含个体摊档)停售香烟一天。 第九条 对违反本暂行规定的禁止吸烟场所的所在单位,由卫生行政部门按下列规定予以处罚:
  (一)对违反本暂行规定第六条第一项、第二项的,处以警告并限期改正;对在禁止吸烟范围内吸烟者不加以制止的,处以500元罚款。
  (二)对违反本暂行规定第六条第三项、第四项的,处以500元以上1000元以下的罚款。
  (三)对违反本暂行规定第八条规定的,处以500元以上1000元以下的罚款。
  第十条 对违反本暂行规定,利用广播、电影、电视、报纸、期刊发布烟草广告,或者在公共场所和建筑物上设置烟草广告的,由广告监督管理机关责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布,没收广告费用,处以广告费用1倍以上5倍以下的罚款,并责令设置者拆除广告或强制拆除。
  第十一条 作出行政处罚时,应当出具行政处罚决定书。罚款应当开具杭州市财政局统一印制的罚款收据。罚款一律上缴财政。
  第十二条 对拒绝、阻碍卫生管理人员依法执行职务,未使用暴力、威胁方法的,由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理;对构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法向本级人民政府申请复议,或者直接向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
  第十四条 卫生管理人员应当严格遵守法纪,秉公执法。对徇私舞弊、索贿受贿、枉法执行者,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第十五条 本暂行规定由杭州市人民政府法制局负责解释。
  第十六条 本暂行规定自1995年9月20日起施行。



上海市废旧金属收购管理规定

上海市人民政府


上海市废旧金属收购管理规定



上海市人民政府令
第52号

  《上海市废旧金属收购管理规定》已经2005年9月28日市政府第86次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

市长 韩正
二○○五年十月十七日

上海市废旧金属收购管理规定
(2005年10月17日上海市人民政府令第52号发布)

  第一条(目的和依据)
  为了保障人民群众生命安全和国家财产安全,维护社会公共秩序和经济秩序,规范废旧金属收购活动,防范违法犯罪行为,依据有关法律、法规,制定本规定。
  第二条(适用范围)
  本规定适用于本市行政区域内生产性废旧金属、非生产性废旧金属和市政公用废旧金属物资的经营活动及其相关的管理活动。
  第三条(含义)
  本规定所称的生产性废旧金属,是指生产经营活动中产生的废钢铁、废有色金属、报废旧机电设备和报废船舶及其部件、配件等。
  本规定所称的非生产性废旧金属,是指居民在日常生活中产生的各种废旧金属。
  本规定所称的市政公用废旧金属物资,是指因自然损坏或者人为损坏而产生的,含有金属物质的市政公用设施、设备、仪器、雕塑及其他物资。
  第四条(管理部门的职责)
  上海市经济委员会负责本市废旧金属收购业的布局规划、综合协调和行业管理。
  上海市公安局及其区、县分局(以下统称公安部门)负责废旧金属收购的治安管理,依法查处未经许可收购生产性废旧金属和违反有关规定收购、处置、运输市政公用废旧金属物资等活动。
  上海市工商行政管理局及其区、县分局(以下统称工商行政管理部门)负责废旧金属收购企业和个体工商户的登记注册,依法查处固定场所无照或者超越经营范围收购废旧金属的经营活动。
  上海市城市管理行政执法局和各区、县城市管理执法局(以下统称城管执法部门)负责依法查处流动无照收购废旧金属的经营活动。
  本市建设、交通、规划、房地资源、质量技监、环保、市容环卫等部门应当按照各自职责,做好废旧金属收购的管理工作。
  第五条(区、县人民政府的职责)
  区、县人民政府应当将废旧金属收购纳入社区综合管理的范围,并组织、协调相关管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府做好辖区内废旧金属收购活动的日常管理工作。
  第六条(布局规划和技术标准)
  上海市经济委员会应当会同有关职能部门和相关行业协会根据本市城市总体规划,编制生产性废旧金属收购业的布局规划和收购企业的设置技术标准,并依法向社会公布。
  区、县人民政府应当根据上海市经济委员会编制的布局规划,确定生产性废旧金属收购企业的定点设置。
  第七条(登记注册)
  设立废旧金属收购企业或者个体工商户,应当依法办理工商登记手续,其经营范围应当注明“生产性废旧金属收购”或者“非生产性废旧金属收购”的字样。从事生产性废旧金属收购的企业在取得生产性废旧金属经营范围前,应当经公安部门许可。
  废旧金属收购企业和个体工商户的注册地应当与其实际经营场所相一致。企业在其注册地以外另行设立经营场所的,应当办理分支机构工商登记手续,从事生产性废旧金属收购的,还应当事先经公安部门许可。
  第八条(申请条件)
  申请设立生产性废旧金属收购企业,应当具备下列条件:
  (一)符合生产性废旧金属收购业的布局规划和收购企业的设置技术标准;
  (二)符合治安、消防、房地资源、环境保护和市容环卫等管理规定;
  (三)法定代表人(负责人)为本市居民或者持有本市居住证者,并有固定住所;
  (四)法定代表人(负责人)5年内未有不良记录;
  (五)经营场所与铁路沿线、机场、港口、金属冶炼加工企业、军事禁区的周边距离大于500米。
  第九条(许可和发放)
  公安部门应当自收到生产性废旧金属收购许可申请之日起20日内,作出予以许可或者不予许可的决定。经审查予以许可的,颁发生产性废旧金属收购许可证;不予许可的,应当书面通知申请人并说明理由。
  生产性废旧金属收购许可证由上海市公安局规定统一的式样。
  第十条(建立台帐和收购登记)
  废旧金属收购企业应当建立收购台帐,台帐的保存期限应当不少于2年。
  生产性废旧金属收购企业在收购生产性废旧金属时,应当查验出售单位出具的证明和清单,并如实登记。登记内容包括出售单位的名称和经办人的姓名、身份证号码以及物品的名称、数量、规格、新旧程度等。
  第十一条(处置)
  企业应当将在生产过程中产生的废旧金属送交生产性废旧金属收购企业进行处置,出于循环利用的目的交付其他企业再行投入生产的除外。
  第十二条(指定处置)
  市政公用废旧金属物资应当由指定的生产性废旧金属收购企业(以下简称“指定处置企业”)上门收购、统一处置。
  指定处置企业由上海市经济委员会会同上海市公安局、相关行业协会在生产性废旧金属收购企业中确定,并向社会公布。
  指定处置企业应当与市政公用企业及其所属的市政建设、维护单位签订委托处置合同。
  第十三条(目录)
  上海市建设交通委员会会同上海市经济委员会、上海市公安局等有关部门制定《市政公用废旧金属物资目录》,确定本市市政公用废旧金属物资的种类,并书面通告本市各废旧物资收购企业。
  第十四条(运输管理)
  指定处置企业运输或者委托运输市政公用废旧金属物资的,应当签署证明文件。证明文件应当列明运输物品品种、数量、运输目的地等事项。公安部门应当依法对运载市政公用废旧金属物资的车辆、船舶进行查验。
  本市陆路、水路、铁路交通运输等管理部门发现市政公用废旧金属物资的运输者无法提供有关证明的,应当及时报告所在地公安部门。
  第十五条(禁止行为)
  个体工商户或者未取得生产性废旧金属收购许可证的企业,不得从事生产性废旧金属收购活动。
  生产性废旧金属收购企业不得收购来源不明的生产性废旧金属。
  除指定处置企业外,任何单位和个人不得收购、处置市政公用废旧金属物资。
  第十六条(报告和举报)
  生产性废旧金属收购企业发现有赃物嫌疑的生产性废旧金属或者来源不明的市政公用废旧金属物资,应当及时向所在地公安部门报告。
  任何单位和个人发现违法收购、处置生产性废旧金属、市政公用废旧金属物资的,应当及时向公安部门和工商行政管理部门举报。
  第十七条(违法经营活动的法律责任)
  未取得生产性废旧金属收购许可证从事生产性废旧金属收购活动的,由公安部门按照国家治安管理处罚的有关法律、法规予以行政处罚;情节严重的,由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
  生产性废旧金属收购企业收购来源不明的生产性废旧金属的,由公安部门给予1万元以上3万元以下的罚款,并吊销其生产性废旧金属收购许可证,通知工商行政管理部门取消其“生产性废旧金属收购”的经营范围。
  违法收购市政公用废旧金属物资的,由公安部门按照国家治安管理处罚的有关法律、法规予以行政处罚。其中,属于生产性废旧金属收购企业的,吊销其生产性废旧金属收购许可证,通知工商行政管理部门取消其“生产性废旧金属收购”的经营范围;情节严重的,由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
  生产性废旧金属收购企业未建立收购台帐或者未如实登记的,由公安部门处以2000元以上5000元以下的罚款,责令限期整顿;情节严重的,吊销其生产性废旧金属收购许可证,通知工商行政管理部门取消其“生产性废旧金属收购”的经营范围。
  市政公用企业及其所属的市政建设、维护单位违法处置市政公用废旧金属物资的,由其上级主管部门对单位负责人和直接责任人员进行处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十八条(无照经营的法律责任)
  无照从事生产性废旧金属收购经营活动的,由工商行政管理部门或者城管执法部门按照职责分工,依据《无照经营查处取缔办法》第十四条的规定给予行政处罚。
  知道或者应当知道属于无照收购生产性废旧金属经营行为而为其提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的,由工商行政管理部门按照《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定给予行政处罚。
  第十九条(办理手续和换发执照)
  本规定实施前从事生产性废旧金属收购的企业应当在规定的期限内,到公安部门办理生产性废旧金属收购许可。具体实施办法,由上海市公安局另行规定。
  本规定实施前从事废旧金属收购的企业应当在规定的期限内,到工商行政管理部门办理换发营业执照手续。具体实施办法,由上海市工商行政管理局另行规定。
  第二十条(实施日期)
  本规定自发布之日起施行。