您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

产权调换的房屋面积缩水应如何处理?/左志平

时间:2024-05-20 01:55:46 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8643
下载地址: 点击此处下载
产权调换的房屋面积缩水应如何处理?

案情简介:
2000年6月,被告华为开发公司建设新元小区,需拆迁原告食品公司部分房屋,为此,双方签订了房屋拆迁安置协议书一份,约定原告回迁门面房262m2,其中:包括民族路(东西向),新元小区公园(小区南大门)入口转角处门面房。2000年9月1日,原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份,约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处1号、2号门面房,建筑面积60.78m2,单价1680元/m2,合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份,载所购房屋方位为新元小区公园(小区南大门)入口转角处1号、2号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时,该小区2号楼门面房亦相继对外预售。其中,同年11月,被告与卢某签订的2号楼35号门面房买卖合同后,附有房屋平面图,显示35号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房,呈内弯圆弧状。此后,被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年6月12日,被告召集原告开会,通报规划调整后的规划方案,可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明;“徐某(被告方副经理):….根据市规划的要求,考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊,对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整,调整的范围基本保持原样不变,去掉转角处的一个三角形的拐角,可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此,请食品公司能理解,关于减少的部分面积,如何处理,待房屋建成后,再做商订。”王某(原食品公司法定代表人):“规划调整,但涉及到我公司回迁的门面房面积减少,到底减少多少目前数据还没有得出来,如果减少的门面房面积,今后在计算上,我们不能按文件标准计算,要给我们亏损企业加大补偿,给予弥补。”事后,被告调整了公园入口转角处1号、2号右边依次是2号楼的36号、35号门面房(此前,平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房,无36号门面房),左边是上二楼的楼梯间通道。随后,被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某,双方签订《房屋购销合同》一份,原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足,且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房,遂找被告,经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2,2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2,遂于2002年5月20日向本院起诉,要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果:
审理认为:被告是具有房地产开发经营资质的企业,在开发新元小区中,需要拆迁原告的房屋,与原告签订了房屋拆迁安置协议,原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同,该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限,以及违约责任等内容,双方意思表示真实,又不违反法律规定,该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房,在合同履行中,被告调整规划设计方案,在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房,如不增建,被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2,满足原告要求,实现合同目的,而被告建造了36号门面房,并将该房出售给第三人,原告房屋面积减少20.51m2,致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现,被告主观上存在违反合同的恶意,客观上造成原告经济损失,应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后,虽然通知了原告,但原告要求加大补偿,被告亦认同可以协商,双方未达成协议,双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价总金额按实调整,应理解为双方对建筑面积合理误差的处理,而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少,不属于合理误差的情形,不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋,具有拆迁补偿利益,其损失的计算,不能按照《商品房销售管理办法》的规定,也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定,应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算,扣除原告购房1680元/m2,其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失,才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足,根据合同第5条规定,按合同约定价款增补、退减房款,而不是市场价赔偿不足面积房款的意见,不能成立,因被告在合同中约定面积差为5%,但实际上相差20.51m2,占原告所购房屋面积的1/3,明显存在恶意,按照合同约定补、减,损害了原告的利益,违反诚实信用原则,该辩解不予采纳。为此,依据《中华人民共和国合同法》的规定,判决:被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元(20.51m2×5792.33元)。
法律点评:
该案是房屋拆迁,进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定,实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是:①《商品房销售管理办法》,对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定,……,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁,实行的是产权调换,其拆除房屋在市区的繁华地段,拆除前没有进行评估,补偿价格很低,产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格,目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议,后又签订房屋预售合同,是对拆迁补偿安置协议的存续,包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房,以市场价卖于第三人,赚取利润,使原告房屋面积20.51m2,按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外,上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题,仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺,使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚,使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则,结合案件的特殊性,依据《中华人民共和国合同法》规定,在判决被告赔偿原告实际损失的同时,又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的,不仅保护了原告的合法利益,同时也给予被告经济惩罚,有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


国务院对中国人民银行请示修改中国银行章程的批复

国务院


国务院对中国人民银行请示修改中国银行章程的批复

1980年9月22日,国务院

国务院批准修改的《中国银行章程》,由中国银行公布施行。

中国银行章程

重庆市户外广告管理条例

重庆市人大常委会


重庆市户外广告管理条例
重庆市人大常委会



(1998年3月28日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 1998年3月28日公布 1998年7月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为了促进户外广告发展,加强户外广告管理,引导消费,美化城市,维护社会经济秩序,根据《中华人民共和国广告法》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 凡在本市行政区域内从事户外广告活动的单位和个人,应遵守本条例。
第三条 本条例所称户外广告,是指直接或间接地介绍商品或服务的下列广告:
(一)定着于建(构)筑物外部或道路、交通设施上的广告牌、霓虹灯、电子显示屏、电子翻板装置、灯箱、实物模型、布幅、招牌以及张贴广告
(二)利用车、船等交通工具外部设置、绘制、张贴的广告;
(三)飞艇、气球等升空器具悬挂、绘制的广告;
(四)其他利用户外空间设置的广告。
第四条 户外广告内容应当真实、健康、合法,有利于精神文明建设,不得以任何形式欺骗用户和消费者,贬低其他经营者的商品或服务。
设置户外广告,应当遵循安全、美观的原则,不得影响公共设施功能,不得妨碍交通、消防通道,不得损害市容、市貌。
户外广告文字运用应当规范。
第五条 依法批准设置的户外广告,任何单位和个人不得非法侵害。
第六条 市和区、县(市)工商行政管理部门是户外广告的主管部门。
市市政行政主管部门等有关部门按照各自职能实施监督管理。

第二章 场地和设施
第七条 户外广告的设置规划,由县级以上人民政府组织户外广告主管部门和市政管理、环境保护、公安等有关部门制定。户外广告主管部门负责规划的监督、实施。
第八条 单位和个人可以依法利用、提供自有或其经营管理的场地和设施,设置户外广告。本条例第十二条禁止设置的除外。
第九条 市政等公共场地、设施的管理者可以出租公共场地、设施或者公开拍卖场地、设施使用权,以设置户外广告。
出租或拍卖场地、设施,应当向使用权人出具市财政局统一制发的行政事业性收费收据,其收入全额上缴同级财政,用于市政等公共设施的维护和投入。
第十条 户外广告场地、设施的所有者或管理者及广告经营者,可以按照设置规划的统一要求建造广告专用设施,为设置户外广告服务。
第十一条 区、县(市)城区繁华地段、较大的车站、广场、居民区等公共场所,应当设置广告张贴栏。
广告张贴栏由户外广告主管部门负责建造,有关单位应当协助。
第十二条 下列场地和设施,禁止设置户外广告:
(一)交通标志和交通安全设施;
(二)交通转盘花坛、道路防护绿地、公共绿地内;
(三)国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带;
(四)市和区、县(市)人民政府禁止设置户外广告的设施或区域。
第十三条 禁止在行道树上设置户外广告。

第三章 设置审批
第十四条 设置户外广告,应当经户外广告主管部门批准。未经批准不得设置。
第十五条 户外广告的设置按下列程序审批:
(一)面积五十平方米以上的大型户外广告和在市政设施上设置的户外广告,经市市政行政主管部门审查同意后,报户外广告主管部门批准;
(二)在重庆江北机场、重庆火车站、朝天门地区等本市重要窗口地段设置大型户外广告,经市市政行政主管部门同意后,报市户外广告主管部门批准;
(三)因重大节日、庆典或商品交易会等大型商务活动在主干道两侧设置使用期十日内的户外广告,经区、县(市)城市建设行政管理部门或市政行政主管部门审查同意后,报户外广告主管部门批准;
(四)除设置本条第(一)、(二)、(三)项规定外的其他户外广告,直接报户外广告主管部门审批。
法律、法规另有规定的,从其规定。
第十六条 申请设置户外广告,应当向户外广告主管部门提交下列文件和资料:
(一)申请书;
(二)场地、设施使用权证明和广告合同;
(三)设计图;
(四)证明内容真实、合法的文件;
(五)依法提交的有关部门的同意文件。
第十七条 户外广告主管部门应当对户外广告经营者或发布者的资格、户外广告内容、文字运用以及是否符合户外广告总体设置规划等进行审查。
户外广告主管部门自收到前条所列文件和资料之日起15日内应当作出批准或不予批准的书面决定。
第十八条 依照本条例第十五条规定,市市政行政主管部门负责对户外广告是否影响市政设施的功能、安全和是否损害市容市貌进行审查。
市市政行政主管部门自收到户外广告设置申请之日起7日内,应当作出同意或不同意的书面答复。

第四章 设置准则
第十九条 设置户外广告应当符合设置规划,按照批准的内容、形式、规格、地点和时限设置,不得擅自改变。
户外广告应当标明批准文号、设置者、使用期。
第二十条 设置者设置户外广告,应当安装牢固,保持完整、美观,并负责保洁和维护。
第二十一条 广告主、广告经营者、广告发布者应不断提高制作水平,鼓励使用新材料、新工艺、新技术。
第二十二条 户外广告框架、支撑物和其他附属设施临时空置、有碍观瞻的,应当予以装饰和遮隐,不得损害市容市貌。
第二十三条 户外广告批准使用期满,设置者应当自行拆除。需要延长的,应当在批准使用期满前15日内向原审批部门办理延期手续。
第二十四条 禁止乱涂写、乱张贴户外广告。
张贴户外广告,应经户外广告主管部门批准后,贴入张贴栏内,其保留期不得超过10日。在核准的保留期内,任何单位和个人不得覆盖、撕毁、涂改。

第五章 法律责任
第二十五条 违反《中华人民共和国广告法》及本条例规定,发布虚假户外广告,欺骗和误导消费者或贬低其他生产经营者的商品和服务的,应当承担法律责任。
第二十六条 有下列行为之一的,由户外广告主管部门视情节轻重,分别予以处罚:
(一)未经批准,擅自设置户外广告的,责令限期拆除,并处一千元以上一万元以下罚款;逾期不拆除的,强制拆除;
(二)未标明批准文号、设置者、使用期的,责令限期标明。逾期仍未标明的,处二百元以上五百元以下罚款;
(三)擅自改变核准的户外广告内容、形式、规格的,责令限期改正,并处三千元以下罚款;逾期不改正的,强制拆除;
(四)户外广告设置的批准使用期满,未办理延期手续的,责令限期补办手续;逾期不办理的,按本条第(一)项规定处罚;
(五)未经批准,将广告贴入张贴栏内的,责令限期清除,并处五十元以下罚款;在张贴栏内覆盖、撕毁、涂改他人有效保留期内广告的,处二百元以下罚款。
第二十七条 有下列行为之一的,由市市政行政主管部门或户外广告主管部门视情节轻重,予以处罚:
(一)广告专用设施不符合设置规划要求的,责令限期改正;逾期不改正的,强制拆除,并处五百元以上五千元以下罚款;
(二)空置户外广告框架、支撑物或其他附属设施有碍观瞻,不予装饰和遮隐的,责令限期改正;逾期不改正的,强制拆除,并处二百元以上一千元以下罚款;
(三)户外广告残缺、污秽、破损、脱色和散塌的,责令限期改正;逾期不改正的,强制拆除,并处一百元以上一千元以下罚款;
(四)在禁止设置户外广告的区域或设施上设置户外广告的,强制拆除,并处五百元以上五千元以下罚款。
对都有权查处的案件,按照谁先立案谁查处的原则办理;对同一违法行为,不得重复处罚。
第二十八条 有下列行为之一的,由市市政行政主管部门视情节轻重,分别予以处罚:
(一)乱涂写或在张贴栏外张贴户外广告的,责令予以清除,并处五十元以上二百元以下罚款;
(二)在行道树上设置户外广告的,强制拆除,并处五百元以下罚款。
第二十九条 由于设置者的过错,导致户外广告或广告专用设施坠落、倒塌等,造成他人损害的,设置者应当依法承担民事责任。
第三十条 依据本条例实施的行政处罚,其执行按照有关法律、法规的规定办理。
在本条例第二十六条、第二十七条、第二十八条各项规定中,涉及强制拆除的,其费用由设置者承担。
第三十一条 因户外广告审查、审批部门的违法审查、审批,致使户外广告被拆除,并造成经济损失的,有关审查、审批部门应当依法赔偿。
户外广告审查、审批部门及其工作人员利用职权,徇私舞弊、贪污受贿和失职、渎职,由有关机关予以查处;构成犯罪的,应依法追究刑事责任。
第三十二条 管理相对人对户外广告主管部门、市市政行政主管等部门就设置和张贴户外广告的申请所作出的决定,以及行政处罚不服的,可以依法申请复议,也可以向人民法院起诉。

第六章 附 则
第三十三条 车站、港口、机场、体育场馆、影剧院及其他公共场所内设置广告,适用本条例。
第三十四条 本条例具体应用中的问题,由重庆市工商行政管理局负责解释。
第三十五条 本条例自1998年7月1日起施行。



1998年3月28日